Ihr Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen einmal jährlich über die Vorauszahlungen für die Betriebskosten abzurechnen. Diese Abrechnung muss Ihnen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Wenn der Vermieter diese Frist versäumt, kann er eine Nachforderung grundsätzlich nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Sobald Ihnen die Abrechnung zugeht, haben Sie zwölf Monate Zeit, um Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben. Nach Ablauf dieser Frist können Sie Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, Sie haben die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Ihre Einwendungen müssen so konkret formuliert sein, dass der Vermieter erkennen kann, wo genau Sie einen Korrekturbedarf sehen. Es reicht nicht aus, lediglich allgemein zu erklären, dass die Abrechnung falsch sei.
Sie haben das Recht, Einsicht in alle Unterlagen zu verlangen, auf denen die Abrechnung beruht. Dieses Einsichtsrecht umfasst auch Belege über die Ablesung der Heizkostenverteiler und Zahlungsbelege für die einzelnen Abrechnungspositionen. Der Vermieter kann Ihnen die Belege auch elektronisch bereitstellen. Das Einsichtsrecht besteht unabhängig davon, ob Sie Einwendungen erhoben haben oder nicht.
Aufteilung der CO₂-Abgabe zwischen Mieter und Vermieter
Die CO₂-Abgabe aus dem nationalen Emissionshandelssystem wird zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter nach einem gesetzlichen Stufenmodell aufgeteilt. Der Zweck dieser Regelung ist es, die Kosten entsprechend der Verantwortungsbereiche und Einflussmöglichkeiten von Mieter und Vermieter auf den CO₂-Ausstoß des Gebäudes aufzuteilen. Das Ziel besteht darin, sowohl Sie als Nutzer zu energieeffizientem Verhalten als auch den Vermieter zu Investitionen in klimaschonende Heizungssysteme und energetische Sanierungen anzuregen.
Der Vermieter ermittelt im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung den spezifischen Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Dieser Wert wird in eine gesetzliche Tabelle eingestuft, die das maßgebliche Aufteilungsverhältnis bestimmt. Je schlechter die Energieeffizienz des Gebäudes, desto höhere Kostenanteile hat der Vermieter zu tragen. Bei schlechter Energieeffizienzklasse wird der Vermieter stärker belastet, um ihn zu energetischen Modernisierungen zu motivieren.
Vereinbarungen, nach denen Sie als Mieter mehr als 50 Prozent der Kohlendioxidkosten tragen müssen, sind unwirksam. Wenn Sie sich selbst mit Wärme oder Warmwasser versorgen, etwa durch eine eigene Gastherme, hat der Vermieter Ihnen 50 Prozent der Kohlendioxidkosten zu erstatten.
Rechte bei Heizungsausfall im Winter
Wenn die Heizung ausfällt oder nicht ausreichend funktioniert, liegt ein Mangel der Mietsache vor, der zur Mietminderung berechtigt. Für das Minderungsrecht kommt es nicht darauf an, ob der Heizungsausfall vom Vermieter verschuldet ist. Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall über wenige Stunden stellt einen Bagatellmangel dar, der keine Mietminderung rechtfertigt. Gleiches gilt bei einer nur vorübergehend geringfügigen Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung.
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Schwere des Mangels und der Dauer der Beeinträchtigung. Bei einem Totalausfall der Heizung während der Wintermonate kann die Minderung bis zu 100 Prozent betragen. Wenn die Wohnung während der gesamten Wintermonate nicht geheizt werden kann, wird eine Minderung der Kaltmiete um 75 Prozent für angemessen erachtet. Bei einer Nichtbeheizbarkeit in den Monaten Dezember bis Februar beträgt die Minderung etwa 50 Prozent.
Wird im Wohnzimmer nur eine Temperatur von 15 Grad erreicht, rechtfertigt dies eine Minderung von 30 Prozent. Wenn die Zimmertemperatur nur 16 bis 18 Grad beträgt, beträgt die Minderung 20 Prozent. Werden statt 20 Grad nur 19 Grad erreicht, rechtfertigt dies eine Minderung von 5 Prozent. Während der Sommermonate besteht keine Minderungsbefugnis, da die Heizung in dieser Zeit nicht benötigt wird.
Sie sind verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen. Wenn Sie diese Anzeige unterlassen, können Sie Ihre Minderungsrechte verlieren. Der Vermieter hat den Anspruch, die Heizung zu reparieren, damit die erforderlichen Mindesttemperaturen erreicht werden. Wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.
Beratung zu Nachzahlungen und Verhaltensregeln bei drohender Kündigung wegen Mietschulden
Wenn Sie mit der Miete in Verzug geraten, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn Sie für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sind. Ebenso kann gekündigt werden, wenn Sie in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug sind, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Ein nicht unerheblicher Teil der Miete liegt vor, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt. Die Kündigung wird unwirksam, wenn Sie sich durch Aufrechnung von Ihrer Schuld befreien konnten und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklären. Auch eine fristlose Kündigung wegen Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen ist möglich, wenn der Rückstand den Betrag von zwei Monatsmieten deutlich übersteigt.
Sie haben die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch eine sogenannte Schonfristzahlung zu retten. Die Kündigung wird auch unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach dieser Regelung unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
Wenn Sie mit der Zahlung der Miete in Verzug sind, sollten Sie den Kontakt zum Vermieter suchen und versuchen, eine Ratenzahlungsvereinbarung zu treffen. Es ist ratsam, Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig anzusprechen, da dies das Vertrauensverhältnis wahrt und die Bereitschaft des Vermieters erhöhen kann, eine Lösung zu finden. Bei drohender Kündigung sollten Sie prüfen, ob Sie Anspruch auf Unterstützung durch öffentliche Stellen wie das Jobcenter oder das Sozialamt haben, da diese unter bestimmten Voraussetzungen Mietschulden übernehmen können.