Verbraucherschutzverein

Im Wohnraummietvertrag darf die Kaution bis zur Höhe von drei Monatsmieten vereinbart werden, wobei der Mieter das Recht hat, diese Kaution in drei Raten zu zahlen. Die Kaution muss vom Vermieter zu dem für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden, und der Vermieter darf die Rückzahlung nicht beliebig lange hinauszögern. Bei den Schönheitsreparaturen darf der Vermieter die Durchführung durch den Mieter vereinbaren, wobei darunter das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Türen und Fenster (jeweils Wohnungsinnenseite), der Heizkörper und Installationsrohre zu verstehen ist. Die Parteien dürfen Staffelmiet- und Indexmietvereinbarungen treffen, sofern diese die gesetzlichen Anforderungen der §§ 557a, 557b BGB einhalten. Der Vermieter darf bei befristeten Mietverträgen ausdrücklich das Recht zur Mieterhöhung während der festen Laufzeit vorbehalten, sofern dies klar und transparent formuliert ist. Die Kündigungsfristen können vertraglich geregelt werden, solange sie nicht zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regelungen abweichen.

Unwirksam sind Vereinbarungen, durch die das Recht des Mieters auf Ratenzahlung der Kaution ausgeschlossen wird, etwa durch die Klausel, dass die Kaution bei Mietbeginn fällig sein soll oder die Übergabe der Wohnungsschlüssel von der vollständigen Kautionszahlung abhängig gemacht wird. Ebenso unwirksam sind Klauseln, die den Ausschluss oder die Beschränkung der Verzinsungspflicht der Kaution vorsehen, sowie Vereinbarungen über überlange Abrechnungsfristen für die Kautionsrückzahlung. Verfallklauseln, nach denen die Kaution unter bestimmten Voraussetzungen verfällt, sind ebenfalls unwirksam. Bei den Schönheitsreparaturen sind Klauseln unwirksam, die den Mieter verpflichten, diese nur durch Fachhandwerker ausführen zu lassen, oder die feste Fristen für die Durchführung vorsehen. Unwirksam sind ferner Klauseln, die den Mieter bei vorzeitigem Auszug zu einer Quotenabgeltung für Schönheitsreparaturen verpflichten, sowie alle kumulativen Regelungen, die neben einer Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen auch eine Verpflichtung zur Endrenovierung enthalten. Ein generelles Verbot der Untervermietung ist unwirksam, da § 553 Abs. 3 BGB zum Nachteil des Mieters abdingbare Vorschriften enthält. Auch Klauseln, die die Erlaubnis zur Untervermietung an die Schriftform oder Textform binden oder das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Untervermietung ausschließen, sind unwirksam. Unzulässig sind Mietanpassungsregelungen, die lediglich einen Anspruch auf Neuverhandlung begründen, nach denen der Mietpreis von der Entwicklung vergleichbarer Verträge (Spannungsklauseln) oder von der Entwicklung bestimmter Kosten (Kostenelementklauseln) abhängig gemacht wird, sowie Schiedsgutachterklauseln.

Die Mietkaution darf im Wohnraummietvertrag maximal die Höhe von drei Monatsmieten betragen, wobei diese Begrenzung zwingendes Recht ist und Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam sind. Sollte die vereinbarte Miete gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen, richtet sich die zulässige Kautionshöhe nach dem dreifachen Betrag der höchstzulässigen Miete, nicht nach der tatsächlich vereinbarten Miete. Eine über die gesetzliche Obergrenze hinausgehende Kaution ist nur teilweise unwirksam, sodass der Mieter dennoch zur Zahlung von drei Monatsmieten verpflichtet bleibt, der überschießende Betrag jedoch zurückgefordert werden kann.

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Barkaution vom Empfang an zu dem für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen. Diese Verzinsungspflicht darf weder durch Individualvertrag noch durch Formularvertrag ausgeschlossen oder beschränkt werden, auch nicht durch die Vereinbarung günstigerer Mietbedingungen als Ersatz. Vom Vermieter gestellte Klauseln, die den Mieter verpflichten, einer spekulativen Anlage der Sicherheit zuzustimmen, sind unwirksam, da sie gegen fundamentale Gerechtigkeitsgrundsätze verstoßen. Ebenso unwirksam sind Vereinbarungen, durch die die Zinsen durch Kontoverwaltungsgebühren oder Verwahrungsgebühren geschmälert werden.

Für eine wirksame Staffelmietvereinbarung müssen die Anfangsmiete und die nach Ablauf der jeweiligen Zeitabschnitte erhöhte Miete oder die Erhöhungsbeträge ausdrücklich genannt werden. Das Kündigungsrecht des Mieters darf bei der Staffelmiete höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Andere Mieterhöhungen sind während der Geltung einer Staffelmiete ausgeschlossen, sodass der Vermieter keine Mieterhöhungen nach § 558 BGB oder Modernisierungserhöhungen vornehmen kann. Wird die Staffelmietvereinbarung unwirksam, bleibt dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung nach den §§ 558 ff. BGB erhalten. Die Staffelmiete bietet den Vorteil der einfachen Handhabung und guten Kalkulierbarkeit für beide Parteien, da die Mieterhöhung automatisch eintritt und keine weiteren Erklärungen erforderlich sind.

Anders als bei der Staffelmiete tritt die Mieterhöhung bei der Indexmiete nicht automatisch ein, sondern muss durch eine Erklärung des Vermieters in Textform geltend gemacht werden. Das Erhöhungsschreiben muss die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angeben. Zur Angabe der Indexänderung ist erforderlich, den Ausgangswert der Bezugsgröße zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder der letzten Anpassung und den aktuellen Wert der Bezugsgröße anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Die Angabe eines Prozentsatzes der ursprünglichen Miete reicht nicht aus, und auch die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten ist nicht erforderlich.

Unwirksam sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Voraussetzungen der Staffelmiete oder Indexmiete abweichen. Bei der Indexmiete sind Klauseln unwirksam, nach denen die Mieterhöhung ohne Erhöhungserklärung automatisch eintritt oder nach denen nur der Vermieter die Anpassung verlangen kann. Ebenso unwirksam sind sogenannte Mindestklauseln, die vorsehen, dass die Miete nicht unter einen bestimmten Betrag sinken soll. Eine indexierte Staffelmiete ist unzulässig, wobei Wertsicherungsklauseln und die Vereinbarung einer Staffelmiete lediglich nacheinander kombiniert werden dürfen. Bei der Indexmiete stehen dem Mieter nach einer Mieterhöhungserklärung kein Sonderkündigungsrecht zu, und das Kündigungsrecht wird auch nicht durch den Abschluss einer Indexvereinbarung ausgeschlossen. Die §§ 556d bis 556g BGB, also die Mietpreisbremse, sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.