Verbraucherschutzverein

Die Mietminderung ist in § 536 BGB geregelt. Hiernach ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit, wenn die Mietsache einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt. Ist die Tauglichkeit nur gemindert, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine Mietminderung hängt von folgenden Voraussetzungen ab:

1. Vorliegen eines Mangels

Ein Mangel liegt vor bei einer nachteiligen Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Zustand. Dies umfasst:

• Baumängel: unzureichende Wärmedämmung, Eindringen von Feuchtigkeit, schadhafte Fenster und Böden
• Bewirtschaftungsmängel: Ausfall der Wasserversorgung oder Heizung
• Umfeldmängel: erhebliche Lärmbelästigungen (mit Einschränkungen)
• Gesundheitsgefährdende Belastungen: Schimmelbefall, Wohngifte

2. Mangelanzeigepflicht

Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Unterlässt er dies, entfällt das Mietminderungsrecht für die Zeit, in der der Vermieter infolge der unterlassenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte.

3. Kein Verschulden des Mieters

Die Miete mindert sich nicht, wenn der Mieter den Mangel durch seine vertragswidrige Nutzung verschuldet hat.

Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Minderung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Tauglichkeitsminderung. Die Miete wird proportional zur Tauglichkeitsminderung herabgesetzt. Grundlage für die Berechnung ist stets die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten).

Leichte Beeinträchtigungen (5–10 %):

• Fehlende Verkleidung des Müllplatzes
• Defekter Türöffner oder ausgefallene Gegensprechanlage
• Sich weiter bildender Riss an der Wohnzimmerdecke
• Optische Mängel des Treppenhauses
• Undichte Fenster
• Feuchtigkeitsflecken mit Schimmelbefall (durch extremes Lüften vermeidbar)

Erhebliche Beeinträchtigungen (10–20 %):

• Erhebliche Lärmbelästigungen
• Undichte Fenster
• Schimmelbefall in mehreren Räumen
• Ausfall der Klingelanlage in höheren Stockwerken

Schwere Beeinträchtigungen (20–50 %):

• Ausfall der Heizung im Winter (20–50 %)
• Ausfall von Heizung und Warmwasserversorgung (50 %)
• Feuchtigkeit in der Wohnung (20 %)
• Erhebliche Schimmelbildung (20–30 %)
• Nicht ausreichender Trittschallschutz (20 %)

Sehr schwere Beeinträchtigungen (50–100 %):

• Vollständiger Ausfall der Gasversorgung für Warmwasser, Heizung und Herd (30–85 % je nach Jahreszeit)
• Durchfeuchtung einer Wand in einem Einraumappartement (50 %)
• Nichtbenutzbarkeit der Wohnung während Trocknungsarbeiten (67–80 %)
• Unbewohnbarkeit der Wohnung (bis 100 %)

Spezielle Fälle

Flächenabweichung: Bei einer Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche liegt ein Mangel vor. Die Minderungsquote entspricht dem prozentualen Verhältnis der Flächenabweichung. Bei einer Abweichung unter 10 % muss der Mieter die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung darlegen und beweisen.

Baulärm: Nach neuerer Rechtsprechung begründen nachträglich eintretende erhöhte Geräuschimmissionen von Baustellen auf Nachbargrundstücken grundsätzlich keinen Mangel, wenn auch der Vermieter diese ohne eigene Abwehrmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss.

Kinderlärm: Bei Beachtung des Gebots der Rücksichtnahme ist Kinderlärm eine unerhebliche Beeinträchtigung, es sei denn, jedes noch irgendwie hinzunehmende Maß wird überschritten.

Aufzugsausfall: Die Minderungsquote richtet sich nach der Geschosslage der Wohnung (je höher, desto höher die Minderung).

Ausschlussgründe

Das Mietminderungsrecht entfällt in folgenden Fällen:

1. Kenntnis bei Vertragsabschluss: Der Mieter kannte den Mangel bei Vertragsschluss oder er war ihm infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt, ohne dass der Vermieter ihn arglistig verschwiegen hat (§ 536b BGB).
2. Unterlassene Mängelanzeige: Der Mieter hat einen im Laufe der Mietzeit aufgetretenen Mangel nicht unverzüglich angezeigt (§ 536c Abs. 2 BGB).
3. Energetische Modernisierung: Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung außer Betracht, soweit diese auf Grund einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB eintritt (§ 536 Abs. 1a BGB).

Praktische Hinweise

• Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein und bedarf keiner Erklärung des Mieters.
• Der Mieter sollte den Mangel dennoch schriftlich anzeigen und eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen.
• Die Mietminderung sollte vorsorglich unter Vorbehalt erklärt werden, um das Risiko einer Zahlungsverzugskündigung zu minimieren.
• Der Mieter ist für das Vorhandensein des Mangels voll beweispflichtig.
• Es empfiehlt sich, den Mangel zu dokumentieren (Fotos, Zeugen, Sachverständigengutachten).
• Bei Schimmelbildung sind Ort, Umfang und Erscheinungsbild genau zu beschreiben.

Das Zurückbehaltungsrecht ist eingeschränkt. Erreicht der einbehaltene Betrag ohne eine etwaige zusätzliche Minderung in der Summe etwa vier Monatsgesamtmieten, ohne dass der Vermieter Abhilfe schaffen konnte, sollten Zahlungen gegebenenfalls gemindert aber ansonsten ungeschmälert unter Vorbehalt wieder aufgenommen werden, um eine Zahlungsverzugskündigung zu vermeiden.

Wichtig zu beachten

Die in dieser Übersicht genannten Minderungsquoten sind Richtwerte aus der Rechtsprechung. Im Einzelfall kann eine abweichende Beurteilung erfolgen. Die endgültige Feststellung der Minderungshöhe erfolgt im Streitfall durch das Gericht. Es empfiehlt sich daher, vor Geltendmachung einer Mietminderung eine Einzelfallrecherche durchzuführen und das Ergebnis anhand der oben genannten Kriterien zu verifizieren

Schimmelpilz entsteht durch das Zusammenspiel von Feuchtigkeit aus dem Wohngebrauch, niedrigen Raumtemperaturen und kühlen Oberflächen. Ob der Vermieter oder der Mieter haftet, hängt von der Ursache des Schimmelbefalls ab.

Der Vermieter haftet bei baulichen Mängeln

Der Vermieter ist verantwortlich, wenn der Schimmel auf Baumängel zurückzuführen ist wie Wärmebrücken, unzureichende Wärmedämmung, undichte Dächer, aufsteigende Feuchtigkeit oder wärmetechnische Mängel an Fenstern und Türen. Der Vermieter schuldet eine Wohnung, die in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen ist, dass bei normalem Wohnverhalten keine Schimmelbildung entsteht. Dies bedeutet, dass Möbel mit wenigen Zentimetern Abstand an Außenwände gestellt werden können, ohne dass Tauwasser entsteht.

Der Mieter haftet bei falschem Wohnverhalten

Der Mieter trägt die Verantwortung, wenn der Schimmel durch unzureichendes Heizen, falsches Lüften, Wäschetrocknen in der Wohnung, den Betrieb von Luftbefeuchtern oder Aquarien verursacht wurde. Der Mieter ist verpflichtet, durch zumutbares Heizen und Lüften für Feuchtigkeitsabfuhr zu sorgen und sein Mobiliar mit ausreichendem Abstand zu den Wänden aufzustellen.

Beweislast im Streitfall

Die Beweislastverteilung folgt dem Prinzip der Gefahrenkreise und ist in mehreren Stufen gegliedert.

Zunächst muss der Mieter das Vorliegen des Schimmelbefalls und einer etwaigen Gesundheitsgefährdung beweisen, wofür regelmäßig ein Sachverständigengutachten erforderlich ist.

Ist der Schimmelbefall festgestellt, muss der Vermieter als Erstes beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt. Der Vermieter muss darlegen und nachweisen, dass keine Baumängel vorliegen, keine Feuchtigkeit von außen eindringt und die Fenster, Türen sowie die Heizung keinen Einfluss auf die Kondensatbildung haben. Diese Beweisführung ist praktisch nur durch einen Sachverständigen möglich.

Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, muss sich der Mieter entlasten. Der Mieter muss dann beweisen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat, dass die Möblierung nicht ursächlich für den Schimmel ist und dass der Schimmel trotz ordnungsgemäßen Verhaltens aufgetreten ist.

Lässt sich die Ursache trotz Ausschöpfung aller Beweismittel nicht klären, geht dies zu Lasten des Vermieters.

Aufklärungspflicht bei Modernisierung

Wird in eine Altbauwohnung erstmals ein Isolierglasfenster eingebaut, ändert sich die bauphysikalische Situation, da die Außenwände nun die schlechteste Wärmeisolierung aufweisen. In diesem Fall ist dem Mieter kein falsches Lüftungsverhalten vorzuwerfen, wenn der Vermieter ihn nicht konkret darüber belehrt hat, dass er sein bisheriges Heiz- und Lüftungsverhalten ändern muss. Die Rechtsprechung verlangt eine Aufklärung des Mieters über die geänderten Anforderungen, wobei eine allgemeine Broschüre oft nicht ausreicht. Unterlässt der Vermieter diese Aufklärung, kann er sich nicht auf ein Fehlverhalten des Mieters berufen.

Was sollte der Mieter tun?

Der Mieter sollte den Schimmelbefall unverzüglich schriftlich dem Vermieter anzeigen und den Mangel unter Beifügung von Fotos genau beschreiben. Es ist ratsam, das eigene Heiz- und Lüftungsverhalten zu dokumentieren und Beweise für die Möblierung zu sammeln. Die Miete kann bei Schimmelbefall gemindert werden, wobei typische Quoten je nach Schwere zwischen 10 % und 100 % liegen. Die Mietminderung sollte vorsorglich unter Vorbehalt erklärt werden, um das Risiko einer Zahlungsverzugskündigung zu vermeiden.

Was sollte der Vermieter tun?

Der Vermieter sollte den Schimmelbefall unverzüglich besichtigen und die Ursache durch einen Sachverständigen klären lassen. Bei baubedingtem Schimmel ist umgehend eine professionelle Beseitigung zu veranlassen. Der Vermieter sollte den Zustand der Wohnung dokumentieren und Baumängel durch ein Gutachten ausschließen. Erforderliche Aufklärungen des Mieters über geändertes Heiz- und Lüftungsverhalten sollten schriftlich erfolgen.

Kombinierte Ursachen und Gesundheitsgefährdung

Häufig entsteht Schimmel durch eine Kombination aus baulichen Mängeln und Mieterverhalten. In solchen Fällen setzt ein Ausschluss der Gewährleistungsrechte voraus, dass der Mieter Kenntnis der notwendigen Maßnahmen hatte und diese ihm zumutbar waren. Schimmelpilzbefall kann erhebliche Gesundheitsgefahren darstellen und einen Mietmangel begründen. Die bloße Gefahrbesorgnis kann bereits ausreichen, während toxinbildende Stämme eine Untersuchung erfordern. Bei lebensbedrohlicher Erkrankung des Mieters sind Minderungsquoten bis zu 100 % möglich.

Empfehlung

Aufgrund der komplexen Beweislastverteilung sollten beide Parteien frühzeitig einen Sachverständigen hinzuziehen und alle Maßnahmen sorgfältig dokumentieren. Eine einvernehmliche Lösung ist oft besser als ein langwieriger und kostspieliger Rechtsstreit.

Ein Ausfall oder eine mangelhafte Funktion der Heizungsanlage stellt einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Der Vermieter ist vertraglich zur ordnungsgemäßen Beheizung der Mietsache verpflichtet, wobei jedoch keine Verpflichtung besteht, stets eine moderne und technisch auf dem neuesten Stand befindliche Heizungsanlage bereitzustellen. Eine ältere und damit weniger wirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage entspricht dem gesetzlichen Standard, solange sie dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.

Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall über wenige Stunden stellt einen Bagatellmangel dar, sodass eine Mietminderung in diesem Fall ausgeschlossen ist. Gleiches gilt bei einer vorübergehend geringfügigen Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung von etwa einem Grad. Wird die Behaglichkeitstemperatur über längere Zeit nicht erreicht oder fällt die Heizung ganz aus, liegt ein Mangel vor, der zur Mietminderung berechtigt. Für das Minderungsrecht kommt es nicht darauf an, ob der Heizungsausfall oder die mangelhafte Heizleistung vom Vermieter verschuldet ist.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Schwere des Mangels und der Dauer der Tauglichkeitsminderung. Beim Totalausfall der Heizung ist eine Minderung von 100 % in Erwägung zu ziehen. Kann dies nicht festgestellt werden und ist auch nicht zu ermitteln, welche Innentemperaturen tatsächlich vorgelegen haben, so ist bei einer spürbaren Innentemperaturabsenkung eine Minderung von 50 % angemessen.

Die Rechtsprechung hat für typische Fälle folgende Minderungsquoten entwickelt. Eine Minderung von 75 % der Kaltmiete ist gerechtfertigt, wenn die Wohnung während der gesamten Wintermonate nicht geheizt werden kann. Eine Minderung von 50 % kommt in Betracht, wenn die Wohnung in den Monaten Dezember bis Februar nicht beheizbar ist. Werden in der Wohnung statt 20 Grad nur 19 Grad erreicht, rechtfertigt dies eine Minderung von 5 %. Eine Minderung von 20 % ist angemessen, wenn die Zimmertemperatur nur 16 bis 18 Grad beträgt oder wenn im Oktober während der Dauer von etwa 20 Tagen die Heizung ausfällt.

Können wegen eines Ausfalls der Gasversorgung in einer Wohnung weder Heizung und Warmwasser noch der Gaskochherd benutzt werden, so liegt die Minderungsquote für die Zeiträume Oktober bis April bei 85 %, für den Monat Mai bei 60 % und für die Sommermonate bei 30 % der Bruttomiete. Eine Minderung ist nur gerechtfertigt, solange und soweit sich die verminderte Heizleistung auf den Mietgebrauch auswirkt. Deshalb besteht während der Sommermonate Juni bis August keine Minderungsbefugnis. In der Übergangszeit April, Mai und September sowie Oktober muss die Minderungsquote geringer angesetzt werden als während der kalten Jahreszeit November bis März.

Reicht die Heizung nicht aus, um wenigstens 20 °C in den Mieträumlichkeiten zu erreichen, so kann bereits gemindert werden. Dabei werden für die einzelnen Mieträume verschiedene Temperaturen empfohlen. Es reicht aus, wenn in der Zeit zwischen 6.00 und 23.00 Uhr im Wohnzimmer 21 °C, im Ess- und Kinderzimmer jeweils 20 °C und im Schlafzimmer 18 °C erreicht werden. Das Bad sollte mindestens auf 23 °C erwärmbar sein. Ein Ausfall der Heizung für lediglich einen Tag berechtigt ebenso wenig zur Minderung wie der Ausfall der Heizung während der Sommermonate. Selbst, wenn die empfohlenen Temperaturen nur bei voll aufgedrehten Thermostaten erreicht werden können, berechtigt dies nicht zur Minderung.

Energetische Sanierung: Besonderheiten bei der Mietminderung

Energetische Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Dazu zählen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung oder der Austausch der Heizungsanlage. Diese Maßnahmen dienen dem Zweck der Energieeinsparung und des Klimaschutzes und werden vom Gesetzgeber gefördert.

Der Gesetzgeber hat für energetische Modernisierungen eine besondere Regelung zur Mietminderung vorgesehen. Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung dient. Dies bedeutet, dass der Mieter während dieser drei Monate die Miete nicht mindern kann, selbst wenn die Modernisierungsmaßnahme zu Beeinträchtigungen führt, die bei anderen Mängeln eine Mietminderung rechtfertigen würden.

Der 3-Monats-Zeitraum beginnt mit dem Eintritt der Tauglichkeitsminderung infolge der Modernisierungsmaßnahme. Die Regelung dient dazu, energetische Modernisierungen zu fördern, indem sie dem Vermieter Planungssicherheit gibt und dem Mieter zumutbare Beeinträchtigungen während eines begrenzten Zeitraums abverlangt. Nach Ablauf der drei Monate kann der Mieter die Miete mindern, sofern die Tauglichkeit der Mietsache weiterhin gemindert ist.

Die Vorschrift ist zwingend und kann nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden. Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Der Vermieter kann den Ausschluss der Mietminderung nicht vertraglich verlängern oder erweitern.

Kombinierte Situationen und praktische Hinweise

In der Praxis kann es vorkommen, dass eine energetische Sanierung zu einem vorübergehenden Heizungsausfall führt. In solchen Fällen ist zu unterscheiden, ob der Heizungsausfall unmittelbar Folge der Modernisierungsmaßnahme ist oder ob es sich um einen unabhängigen Mangel handelt. Ist der Heizungsausfall unmittelbare Folge der energetischen Sanierung, greift der 3-Monats-Ausschluss der Mietminderung.

Der Mieter sollte bei Heizungsausfall unverzüglich eine schriftliche Mängelanzeige an den Vermieter richten und den Mangel genau beschreiben. Es empfiehlt sich, die Temperaturen in der Wohnung zu dokumentieren und Zeugen für die Beeinträchtigungen zu benennen. Die Mietminderung sollte vorsorglich unter Vorbehalt erklärt werden, um das Risiko einer Zahlungsverzugskündigung zu vermeiden.

Der Vermieter ist verpflichtet, Mängel an der Heizungsanlage unverzüglich zu beseitigen. Bei wiederkehrenden Ausfällen oder dauerhafter Unterversorgung kann der Mieter Schadensersatz oder in schwerwiegenden Fällen sogar fristlos kündigen. Die Höhe der Mietminderung ist im Streitfall vom Gericht unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls festzulegen.