I. Grundsätzliche Rechtslage und Qualifizierung der Einbauküche
Die Einbauküche ist mehr als nur eine bewegliche Sache; sie wird aufgrund ihrer festen Verbindung mit der Mietsache durch Verschraubung und ihres wirtschaftlichen Zwecks als Einrichtung qualifiziert. Befinden sich in der vermieteten Wohnung Möbel und Einrichtungsgegenstände, gilt dieses Zubehör im Zweifel als mitvermietet. Dies gilt ausdrücklich auch für komplette Einbauküchen. Der Vermieter trägt gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die gesetzliche Instandhaltungspflicht für alle mitvermieteten Einrichtungsgegenstände und muss diese während des Mietverhältnisses in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten.
II. Rechtsprechung zu Leihklauseln bei Einbauküchen
1. Amtsgericht Besigheim (Juni 2023) – WuM 2023, 470
In einer Entscheidung vom Juni 2023 hat das AG Besigheim eine formularmäßige Leihklausel für unwirksam erklärt. Die fragliche Klausel lautete:
"Die Einbauküche ist nicht Bestandteil des Mietvertrags. Sie gehört dem Vermieter und wird dem Mieter kostenlos zum Gebrauch überlassen. Für Instandhaltungen und Reparaturen muss der Mieter aufkommen."
Das Gericht bejahte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 307 Absatz 2 Nr. 1 BGB. Die Begründung: Der Vermieter entledigt sich durch eine solche Klausel regelmäßig unter Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB seiner zwingenden Instandhaltungspflicht. Die formularmäßige Verleihung einer Einbauküche dient der verdeckten Abwälzung von Instandhaltungskosten auf den Mieter und läuft dem in §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB niedergelegten wesentlichen Grundsatz des Mietrechts zuwider.
2. Amtsgericht Berlin-Neukölln (14.11.2017) – 18 C 182/17
Das AG Berlin-Neukölln hat im Gegensatz dazu eine Leihklausel für AGB-rechtlich unbedenklich gehalten. Die Begründung: Der Vermieter sei im Rahmen eines Wohnungsmietverhältnisses nicht zur Bereitstellung einer Einbauküche verpflichtet. Die praktischen Probleme im Defektfall seien lösbar, insbesondere sei es Mietern zuzumuten, "statt eines Anspruchs auf Reparatur eines defekten Gerätes einen Anspruch auf Beseitigung gegenüber dem Vermieter durchzusetzen, um das Gerät durch ein eigenes zu ersetzen."
Diese Ansicht wird jedoch in der Literatur als vereinzelt geblieben angesehen und ist das AG Besigheim nicht gebunden.
3. Amtsgericht Berlin-Neukölln (BeckRS 2021, 21856)
In einer weiteren Entscheidung hat das AG Berlin-Neukölln klargestellt, dass ohne abweichende Vereinbarung eine Einbauküche Teil der Mietsache ist und damit vom Vermieter zu erhalten ist.
4. Landgericht Berlin (WuM 2022, 220)
Das LG Berlin hat entschieden, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung zur Übertragung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten in einer Individualvereinbarung unwirksam ist. Die Begründung: Nur Betriebskosten, nicht aber Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten dürfen auf den Wohnraummieter umgelegt werden. Eine umfassende Übertragung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflichten auf den Wohnungsmieter scheitert bereits am Benachteiligungsverbot des § 536 Abs. 4 BGB.
III. Bewertung der Rechtsprechung und vorzugswürdige Ansicht
Nach vorzugswürdiger Ansicht ist bei der Wohnraummiete sogar in der Individualvereinbarung einer Leihe einer vermieterseitig gestellten Einbauküche im Regelfall eine unzulässige negative Beschaffenheitsvereinbarung zu sehen, mit der § 536 Abs. 4 BGB umgangen wird. Dies gilt erst recht für eine entsprechende formularmäßige Abrede.
Die Leihklausel für die Einbauküche kann zudem als überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB angesehen werden. Sollten sich entsprechende Klauseln zunehmender Beliebtheit erfreuen, könnte sich der ungewöhnliche Charakter der Formulargestaltung mit der Zeit verlieren, was jedoch nicht entscheidend ist, wenn ein Verstoß gegen § 307 BGB bejaht wird.
IV. Praktische Konsequenzen für die Rechtspraxis
Der Mieter kann sich bei Defekten an der Einbauküche auf die Instandhaltungspflicht des Vermieters berufen, auch wenn im Mietvertrag eine Leihklausel enthalten ist. Der Mieter sollte den Vermieter unverzüglich schriftlich über den Mangel informieren und zur Reparatur auffordern. Verweigert der Vermieter die Reparatur unter Berufung auf die Leihklausel, kann der Mieter die Unwirksamkeit dieser Klausel geltend machen.
Der Mieter kann argumentieren, dass:
- Die formularmäßige Vereinbarung einer Leihe einer Einbauküche eine unangemessene Benachteiligung darstellt (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
- Die Klausel vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB abweicht
- Es sich um eine verdeckte Abwälzung von Instandhaltungskosten handelt
- Die Entscheidung des AG Besigheim (Juni 2023) die vorzugswürdige Ansicht darstellt
Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter die Einbauküche von einem Vormieter erworben hat und sie mit Zustimmung des Vermieters in der Wohnung verbleibt. In diesem Fall trägt der Mieter die Instandhaltungspflicht und muss die Küche bei Auszug entfernen.