Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis
Der Mieter bezahlt Miete, für die Abnutzung der ihm überlassenen Mietsache im Rahmen des vertraglichen Gebrauchs. Der Vermieter muss dafür während der Vertragszeit die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erhalten.
Das gesetzliche Leitbild beruht auf dispositivem Recht und kann daher vertraglich zu Lasten des Mieters abgeändert werden. Die entsprechenden Regelungen stellen AGB dar, die uneingeschränkt überprüfbar sind. Nach § 307 BGB ist damit der komplette Vertragsinhalt überprüfbar, wobei auch unbedenkliche Einzelklauseln einem sog. Summierungseffekt unterliegen können, z.B. beim Zusammentreffen von wirksamen Klauseln zu den laufenden Schönheitsreparaturen mit Endrenovierungsklauseln. Dies führt zur Unwirksamkeit sämtlicher Regelungsteile, die die Schönheitsreparaturen betreffen. Nach ganz neuer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es für die Frage, ob eine Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, auch darauf an, ob die Mieträume dem Mieter in renoviertem oder unrenoviertem Zustand übergeben wurden.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen umfassen:
Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden (an diese Stelle ist zwischenzeitlich das Reinigen der Teppichböden getreten), Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüre sowie Fenster und Außentüren von innen
Nicht umfasst sind:
Das Lackieren von Außenfenstern, Abschleifen des Parketts sowie das Auswechseln von Teppichböden.
Endrenovierung-, Fristenplan-, Fachhandwerker-Klauseln
Endrenovierungsklauseln sind grundsätzlich unwirksam, soweit sie auf den Renovierungszustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses keine Rücksicht nehmen. Eine für sich genommen wirksame Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen wird dann unwirksam, wenn im Mietvertrag darüberhinaus eine Endrenovierungsklausel enthalten ist.
Formularklauseln, die den Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Fristenplan durchzuführen, sind nur dann wirksam, wenn die Fristen nicht starr oder unzulässig verkürzt sind. Starr sind die Fristen dann nicht, wenn aus ihnen durch Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „im Regelfall“ erkennbar ist, dass es sich nur um Näherungswerte handelt, von denen nach oben und nach unten abgewichen werden kann, je nach tatsächlichem Zustand der Räume. Dagegen sind starre Fristenregelungen dann gegeben, wenn der Turnus „spätestens“ abgelaufen ist oder die Schönheitsreparaturen „mindestens“ durchgeführt werden müssen. Klauseln, die es dem Vermieter nach billigem Ermessen erlauben, eine Verlängerung oder Verkürzung der Fristen vorzunehmen, sind ebenso wenig starr, wie Klauseln, die dem Mieter den Einwand erlauben, dass die Schönheitsreparaturen objektiv noch gar nicht fällig sind. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, „Schönheitsreparaturen in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung ebenfalls unwirksam, weil sie den Mieter bereits im laufenden Mietverhältnis zu einer bestimmten Farbwahl verpflichtet. Der Mieter muss im laufenden Mietverhältnis aber streichen können wie er will. Gleiches gilt dann, wenn der Mieter durch die Formulierung „Weißen der Decken und Oberwände“ in seiner Farbwahl beeinträchtigt wird oder verpflichtet sein soll, die laufenden Lackierarbeiten an Fenstern und Türen nur in Weiß auszuführen. Ebenso sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, die den Mieter verpflichten, bei Änderung der Ausführungsart vorab die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Dagegen hält eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses „lackierte Holzteile in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden“ nach Auffassung der Gerichte einer Inhaltskontrolle stand, weil der Mieter nicht in seiner Ausübung des vertraglichen Gebraus gehindert ist, sondern lediglich der Zustand bei Rückgabe definiert werde. Unabhängig von einer vertraglichen Vereinbarung über die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist der Mieter verpflichtet, eine bei Vertragsbeginn in neutraler Dekoration übernommene Wohnung in einem Zustand herauszugeben, der von Mietinteressenten akzeptiert wird, da er sonst dem Vermieter Schadenersatz schuldet.
Unwirksam ist auch die sog. Fachhandwerkerklausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durch einen geeigneten Fachhandwerker durchführen zu lassen, weil ihm dadurch die Möglichkeit genommen wird, diese selbst fachgerecht auszuführen. Diese Verpflichtung ist bei kundenfeindlichster Auslegung bereits dann gegeben, wenn die Klausel anordnet, dass der Mieter „die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen hat.“ Eine Regelung, die den Mieter verpflichtet, das Parkett abzuziehen und neu zu versiegeln, ist ebenso unwirksam. Klauseln, die den Mieter verpflichten, die anteiligen Kosten der Schönheitsreparaturen, deren Fristen noch nicht abgelaufen sind, zu übernehmen, sind grundsätzlich wirksam, wobei dem Mieter nicht das Recht genommen werden darf, die Schönheitsreparaturen dennoch selbst durchzuführen, wenn er dadurch die Kosten eines Malerfachgeschäftes vermeiden will.
Lässt der Vermieter nach Mietende die Mietsache verändern, renoviert er also, so dass die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen nutzlos würden, wird der Mieter von der Verpflichtung frei. Er schuldet dann aber einen Ausgleich in Geld, der sich danach bemisst, was der Mieter aufgewendet hätte, wenn er die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung erbracht hätte.
Einzelfälle
Solange die Schönheitsreparaturen aufgrund baulicher Schäden wirtschaftlich sinnlos sind, wird die Vornahmepflicht des Mieters erst dann fällig, wenn der Vermieter die baulichen Voraussetzungen dafür geschaffen hat. Der Schadenersatzanspruch umfasst die Kosten der Schönheitsreparaturen in Höhe der objektiv erforderlichen Renovierungskosten. Erforderlich sind daher nur die Kosten, die durch Abnutzung im Rahmen vertragsgemäßen Gebrauchs verursacht worden sind. Der Schadenersatzanspruch umfasst weiterhin den sog. Neuvermietungsschaden, der eingetreten sein kann, wenn der Vermieter das Objekt nicht oder nicht schnell genug weitervermieten konnte. Der Vermieter muss hier jedoch nachweisen, dass ihm eine konkrete Weitervermietungschance tatsächlich entgangen ist. Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen mangelhaft aus, haftet er dem Vermieter gegenüber ebenfalls. Die dem Vermieter entstehenden Kosten für eine Schadenbeseitigung müssen dabei jedoch höher sein, als diejenigen Kosten, die er gehabt hätte, wenn er die Schönheitsreparaturen selbst durchgeführt hätte. Es muss also eine Vergleichsrechnung aufgestellt werden.
Der Mieter hat ebenfalls einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter, wenn er die Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, obwohl er dies gar nicht musste. Hat der Mieter selbst renoviert, bemisst sich der Wert üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Ersatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung der Arbeitsleistungen aufgewendet hat oder hätte müssen. Zum Schadenersatz gehören auch die Kosten des Mieters für seine Rechtsverteidigung, wenn der Vermieter trotz entsprechenden Hinweises auf die unwirksame Renovierungsklausel auf die Durchführung beharrt. Zu beachten ist, dass der Anspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt.