Minderung der Miete

§ 536 BGB regelt die Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln. Die Miete wird dem verminderten Wert der Mietsache angepasst, wenn der vertragsgemäße Gebrauch aufgehoben oder beeinträchtigt wird.

Die Minderungsbefugnis beginnt mit dem Auftreten der Mängel. Sie tritt kraft Gesetzes ein. Deshalb kann der Mieter z.B. auch dann mindern, wenn er die Sache gar nicht nutzt. Der Mieter muss den Mangel lediglich anzeigen; die Minderungsabsicht selbst muss hingegen nicht mitgeteilt werden. Eine entgegenstehende Vereinbarung ist bei der Wohnraummiete unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Dies gilt auch für die in manchen Formularmietverträgen verwendete Klausel, wonach der Mieter nur mindern kann, wenn er dies dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit des Mietzinses anzeigt. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung einzuräumen. Hat der Mieter trotz des Mangels den Mietzins in voller Höhe weiterbezahlt, so ist der Vermieter in Höhe der Minderungsquote ungerechtfertigt bereichert. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter den Mietzins zu Beginn eines Monats im Voraus gezahlt hat und die Mietsache nach der Zahlung mangelhaft wird. Mit dem überzahlten Betrag kann der Mieter gegenüber dem Mietzins des Folgemonats aufrechnen. Die Möglichkeit dieser Aufrechnung kann bei der Wohnraummiete nicht formularmäßig ausgeschlossen werden. Hat der Mieter den Mietzins trotz eines Mangels über längere Zeit in voller Höhe weiterbezahlt, so kann der Rückforderungsanspruch aber ausgeschlossen sein.

Die Minderungsbefugnis endet mit der Beseitigung der Mängel. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung verweigert.

Sachmangel

Ein Mangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit in negativer Weise von der Soll-Beschaffenheit abweicht und die Tauglichkeit der Mietsache hierdurch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird. Maßgeblich für die Soll-Beschaffenheit sind nicht objektive Kriterien, sondern das vertraglich vereinbarte. Deshalb kann eine reparaturbedürftige Sache mangelfrei z.B. sein.

Ist keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, so ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen. In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen.

Zu den Mängeln gehören Gebrauchsbeeinträchtigungen,

• die durch eine fehlerhafte Beschaffenheit der Mietsache hervorgerufen werden (z. B. undichte Fenster und Türen),
• Beeinträchtigungen durch die Beschaffenheit benachbarter Räume oder Gebäudeteile,
• Umwelteinflüsse, die einen negativen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit ausüben (z. B. Baulärm aus der Nachbarschaft, Straßenbauarbeiten) oder auch
• Störendes Verhalten Dritter (Lärm durch Nachbarn).

Auf ein Verschulden des Vermieters am Mangel kommt es dabei nicht an. Unerheblich ist auch, ob der Vermieter den Mangel beseitigen kann. Deshalb ist die Miete auch dann gemindert, wenn der Mangel infolge einer Naturkatastrophe (z. B. Überschwemmung) eingetreten ist.

Höhe

Allgemein verbindliche Kriterien für die Bewertung von Mängeln zur Festlegung der Höhe der Minderungsquote gibt es leider nicht. Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls, in erster Linie nach der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Tauglichkeitsminderung, dem Absinken auf den Mindeststandard bzw. dessen Unterschreiten und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

Einen groben Überblick liefert Ihnen zunächst nachfolgende Tabelle.

Tabelle zur Berechnung der Wertigkeit der Beeinträchtigung:

0 % keine bzw. unerhebliche Beeinträchtigung
10 % fast keine Beeinträchtigung
20 % noch leichte, geringe Beeinträchtigung
30 % mäßige Beeinträchtigung
40 % deutliche, schon etwas stärkere Beeinträchtigung
50 % starke Beeinträchtigung
60 % sehr starke Beeinträchtigung
70 % schwere Beeinträchtigung
80 % sehr schwere Beeinträchtigung
90 % massive Beeinträchtigung
100 % völlige Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit

Achtung

Mindert der Mieter den Mietzins zuviel, gerät er ja in der entsprechenden Höhe in Mietrückstand. Dies wiederum gibt dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn „der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht" (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB) oder wenn in der dauerhaft zu niedrig bezahlten Miete eine Vertragspflichtverletzung nach § 543 Abs. 3 BGB gesehen werden kann.

Einzelne Beispiele

• Abwasser aus der oben gelegenen Wohnung fließt in die Toilette 20%
• Abwasserstau, aus der Toilette / Badewanne tritt übelriechendes Wasser aus 38%
• Antenne - Störung des Fernsehempfanges wegen Entfernung der Dachantenne 5%
• Asbest in Nachtspeicheröfen verursacht Gesundheitsgefahren 50 %
• Badewanne nicht nutzbar 20 bis 25%
• defekter Badewannenabfluss 3%
• einzige Bade- oder Duschmöglichkeit funktioniert nicht 33%
• Balkon ist nicht nutzbar 3 bis 15%, je nach Ursache
• Bauarbeiten: Dachgeschoss wird ausgebaut 10% / Einrüstung der Fassade: 5% / Lärm, Schmutz, Baugerüst, Kran: 60 bis 80%
• Bauarbeiten: Rohre und Leitungen werden - auch in der Wohnung - neu verlegt, Fenster und Heizung erneuert 20%
• Bauarbeiten: Sanierung des gesamten Hauses einschließlich der Wohnung des Mieters mit allen Arbeiten 100%
• Baulärm vom Nachbargrundstück: 5 - 20%, auch, wenn Vermieter nichts dagegen unternehmen kann
• Baulärm und Erschütterungen: eine normale Unterhaltung ist nicht möglich 25%
• Bauschutt auf dem Wohnungsgrundstück 10 %
• Bedrohung durch Nachbarn 25 %
• Wohnung nach Brand unbewohnbar 100%
• Briefkasten ist nicht vorhanden 3 %
• Dach undicht: ab und zu Wasser in Wohnung 5%
• Dusche liefert nicht durchgehend Warmwasser 5 %
• Dusche funktioniert nicht 16 -17%
• mitgemietete Einbauküche fehlt bei Einzug 100%
• Elektrische Anlage fällt aus, betroffen sind Warmwasserversorgung, Licht und Herd 100 %
• Fahrstuhl fällt aus 10 %
• Fensterrahmen sind nicht absolut dicht, ab und zu dringt Wasser ein 5 %
• Fensterscheiben sind blind 5 - 10%
• erhebliche Feuchtigkeitsschäden und Nässe, Tropfwasser an der Decke und Durchfeuchtung des Teppichbodens 50%
• erhebliche Feuchtigkeitsschäden durch aus dem Boden aufsteigende Feuchtigkeit 60%
• Gegensprechanlage defekt 1 bis 6%
• Gegensprech- und Klingelanlage defekt 10 %
• mangelhafte Heizung oder ungenügende Beheizung:
  • 13% Mietminderung bei einer Raumtemperatur von 17 - 18°;
  • 15% bis 30% bei einer Raumtemperatur von 15°,
  • 20% bei 18° im Kinder- und Schlafzimmer,
  • 20% bei einer Raumtemperatur unter 20° an Winterabenden,
  • 20% bis 30 % bei einer Raumtemperatur von 16 - 18°,
  • 25 bis 50% bei Heizungsausfall in der gesamten Wohnung,
  • 20 % bei Heizungsausfall im Schlafzimmer im Winter,
  • 0 bis 50% bei Heizungsausfall außerhalb der Wintermonate,
  • 50% bei Heizungsausfall im Sommer und Außentemperaturen von 13 - 17,5°,
  • 75 bis 100% bei Heizungsausfall während der Wintermonate,
  • 50 bis 70% bei Raumtemperaturen von 14 bis 15° im Winter und Ausfall der Warmwasserversorgung,