­
Haben Sie eine rechtliche Frage? Rufen Sie uns an 08141 8281030

 

Die Betriebskosten- bzw. Nebenkostenabrechnung

Immer wieder Anlass für Streit zwischen Mietern und Vermietern ist die jährliche Nebenkostenabrechnung. Statistiken gehen davon aus, dass fast jede zweite Abrechnung fehlerhaft ist.

Pflicht zur Erstellung einer Abrechnung

Die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung gehört (nur) dann zu den Verpflichtungen des Vermieters, wenn mietvertraglich eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist. Der Mieter hat insoweit auch einen Abrechnungsanspruch. Anderenfalls ist eine Inklusivmiete vereinbart.

Gesetzliche Anforderungen an die Abrechnung

§ 556 BGB und § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) legen hierbei einerseits bestimmte Fristen zur Nebenkostenabrechnung, andererseits aber auch die auf den Mieter umlegbaren Nebenkostenarten fest. Oft bleiben Abrechnungsfehler unentdeckt, da die Nebenkostenabrechnung häufig schwer verständlich ist.

  1. Die Abrechnung muss der Mieter schriftlich erhalten.
  2. Eine korrekte Abrechnung muss dabei
    • nachvollziehbar sein,
    • die Angabe des Abrechnungszeitraums,
    • eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten,
    • die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels,
    • die Berechnung der auf den einzelnen Mieter entfallenden Betriebskostenanteile sowie
    • eine Aufstellung der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen enthalten.
  1. Die Abrechnung muss der Vermieter dem Mieter spätestens bis zum Schluss des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums schriftlich zukommen lassen. Ist Abrechnungszeitraum wie so häufig das Kalenderjahr, muss die Abrechnung für beispielsweise das Jahr 2009 also bis spätestens 31.12.2010 zugehen. Wird zu spät abgerechnet, darf der Mieter Nachzahlungen verweigern. Ein evtl. Abrechnungsguthaben ist hiervon nicht betroffen, dieses darf der Mieter trotzdem herausverlangen.
  2. Nach Eingang beim Mieter hat dieser ca. 4 Wochen Zeit, um die Abrechnung zu überprüfen. Hat er keine Einwände, muss er Nachzahlungen nach dieser Frist begleichen. Aber Achtung: Zweifelt der Mieter an der Richtigkeit der Abrechnung, gibt es eine Einwendungsfrist von 12 Monaten. Nur innerhalb dieser Zeit kann er Einwände gegen die Abrechnung erheben. Danach ist es zu spät (§ 556 Abs. 3 BGB).
  3. Belege für die einzelnen Abrechnungspositionen müssen der Nebenkostenabrechnung nicht beigelegt sein. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Belegeinsicht. Der Mieter hat insoweit das Recht, sich vor Ort die Belege anzusehen und gegebenenfalls auf eigene Kosten Kopien anzufertigen. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien besteht nicht. Dies gilt dann nicht, wenn die Einsichtnahme vor Ort für den Mieter nur mit unverhältnismäßigem Aufwand zu bewerkstelligen ist, beispielsweise, wenn sich die Hausverwaltung für eine Mietwohnung in München in Hamburg befindet.

Welche Nebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden?

Nebenkosten darf der Vermieter nur dann auf den Mieter umlegen, wenn und soweit dies auch vertraglich vereinbart ist.
Der Vermieter darf dabei grundsätzlich nicht alle entstehenden Nebenkosten auf den Mieter umlegen, sondern nur diejenigen, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.

Umlagefähig sind nach § 2 BetrKV demnach:


1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4. die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5. die Kosten

a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

12. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

15. die Kosten

a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Soweit unter Nr. 17 „sonstige Betriebskosten" erwähnt werden, bedeutet dies nicht, dass alle anderen nicht unter die Nummern 1 bis 16 fallenden Betriebskosten ebenfalls umgelegt werden dürfen. Weitere Betriebskosten dürfen nur dann umgelegt werden, wenn diese ausdrücklich und namentlich bezeichnet werden. Bei den „sonstigen Betriebskosten" handelt es sich daher nicht um einen Auffangtatbestand.

Fazit

Wenn Sie Ihre Betriebskostenabrechnung erhalten haben,

  1. prüfen Sie diese sorgfältig.
  2. nehmen Sie Ihren Anspruch auf Belegeinsicht wahr.
  3. Gibt es trotzdem Unklarheiten, bitten Sie Ihren Vermieter um Erläuterung.
  4. Führt auch dies nicht zum Erfolg, dann holen Sie sich Rechtsrat ein, entweder bei uns, bei anderen Verbraucherschutzverbänden oder bei einem Rechtsanwalt.
  5. Verlieren Sie dabei aber immer die Zahlungs- und Einwendungsfrist nicht aus dem Auge.
­
Wir benutzen Cookies

Wir nutzen Cookies auf unserer Website. Einige von ihnen sind essenziell für den Betrieb der Seite, während andere uns helfen, diese Website und die Nutzererfahrung zu verbessern (Tracking Cookies). Sie können selbst entscheiden, ob Sie die Cookies zulassen möchten. Bitte beachten Sie, dass bei einer Ablehnung womöglich nicht mehr alle Funktionalitäten der Seite zur Verfügung stehen.