Die Beendigung eines Mietverhältnisses
Die Beendigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses wirft für Sie viele Fragen auf: In welchem Zustand muss ich die Wohnung zurückgeben? Wie verhalte ich mich bei der Wohnungsrückgabe? Wann bekomme ich meine Kaution zurück? Bevor Sie kündigen sollten Sie unsere Beratung aufsuchen. Gut über Ihre Rechte informiert, können Sie möglicherweise viel Geld und Ärger sparen.
Rückgabe der Wohnung
Am Ende der Mietzeit dürfen Sie nicht einfach ausziehen, sondern müssen die Wohnung einschließlich aller Nebenräume vollständig geräumt, in vertragsgemäßem Zustand und rechtzeitig zurückgeben. Dazu gehört auch die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder seine Beauftragten; und zwar spätestens am Morgen des Tages nach Ablauf der Mietzeit. Anderenfalls riskieren Sie, weiterhin eine Nutzungsentschädigung in Höhe von mindestens der bisherigen Miete oder sogar zusätzlich Schadensersatz leisten zu müssen.
Beweise sichern
Am Tag vor der Wohnungsrückgabe sollten Sie die Wohnung mit zwei Zeugen begehen. Notieren Sie gemeinsam die Zählerstände. Halten Sie den Zustand der Wohnung in einem Protokoll fest – insbesondere, dass von Ihnen durchgeführte Arbeiten wie Rückbauten, Schönheitsreparaturen oder Reinigungsarbeiten ordnungsgemäß erledigt wurden. Dokumentieren Sie auch Mängel der Bausubstanz (z.B. Schimmelflecken), die der Vermieter zu vertreten hat und die Streicharbeiten unmöglich gemacht haben. Es empfiehlt sich, Fotos anzufertigen und /oder sachverständige Zeugen (z.B. Maler) hinzuzuziehen.
Denken Sie daran, dass eine Zwischenablesung der Verbrauchswerte von Heizung und Warmwasser durch die zuständige Wärmedienstfirma zu veranlassen ist. Vom Energieversorgungsunternehmen sollten Sie schriftlich eine Endabrechnung zum Auszugstermin anfordern. Teilen Sie selbst die Zählerstände mit oder bitten Sie um eine Ablesung.
Gemeinsamer Übergabetermin
Bringen Sie selbst Zeugen mit. Gleichen Sie ein Protokoll des Vermieters mit einem evtl. bei Einzug angefertigten ab; vor allem aber mit dem eigenen vom Vortag. Unterschreiben Sie nichts, womit Sie nicht voll und ganz einverstanden sind. Es besteht keine Verpflichtung, ein vom Vermieter vorgefertigtes Protokoll zu unterschreiben; denn Ihre Unterschrift wirkt im Zweifel als (nicht gewollte) Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten.
Kein gemeinsamer Übergabetermin
Weigert sich der Vermieter, zum Ende der Mietzeit mit Ihnen gemeinsam die Wohnung abzunehmen, hält er Sie bei der Terminvereinbarung für die Abnahme hin oder werden Sie zum vorgesehenen Termin versetzt, sind Sie nicht zur gemeinsamen Abnahme verpflichtet. In diesem Fall ist es besonders wichtig, dass Sie die Ratschläge zur Beweissicherung durch eigene Zeugen berücksichtigen.
Für die Rückgabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter bieten sich zwei Möglichkeiten an: Entweder lassen Sie die Schlüssel von einem Bekannten als Boten überbringen und die Abgabe oder den Einwurf in den Briefkasten vom Boten bestätigen. Oder Sie schicken Ihrem Vermieter die Schlüssel als Wertbrief zu (Einschreiben mit Rückschein!).
Vertragsgemäßer Wohnungszustand
In welchem „vertragsgemäßen" Zustand Sie die Wohnung zurückgeben müssen, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag.
Einrichtungen und Einbauten mit denen Sie die Wohnung versehen haben oder die Sie direkt von einem Vormieter übernommen haben, dürfen Sie beim Auszug entfernen und mitnehmen. Da Sie dann aber den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen und evtl. Beschädigungen beseitigen müssen, kann das teurer kommen, als die Sachen entschädigungslos zurückzulassen.
Auf Verlangen des Vermieters sind Sie jedoch grundsätzlich zum Rückbau verpflichtet. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie anlässlich des Einbaus mit Ihrem Vermieter eine anderweitige Vereinbarung getroffen haben oder dies noch nachträglich tun. sollten Sie eigene Einrichtungen auf Verlangen des Vermieters zurücklassen, ist er gesetzlich dazu verpflichtet, Sie angemessen zu entschädigen.
Eingriffe in die Bausubstanz dürfen Sie immer nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters vornehmen. Sonst riskieren Sie Schadensersatzansprüche oder gar eine Kündigung. Erfolgten die umbauten ohne Genehmigung, müssen Sie den ursprünglichen Zustand spätestens bei Auszug wieder herstellen.
Streng voneinander zu unterscheiden sind: Abnutzungsspuren, die der gewöhnliche Mietgebrauch an die Bausubstanz hinterlässt (z.B. abgenutzter Teppichboden) und Schäden, die Sie verursacht haben (z.B. Brandlöcher im Teppichboden).
Für den vertragsgemäßen Gebrauch (Abnutzung) zahlen Sie die Miete, weshalb der Vermieter Ihnen hierfür keine weiteren Kosten in Rechnung stellen kann. Nur die sog. Schönheitsreparaturen können innerhalb gewisser vertraglicher Grenzen vertraglich auf Sie abgewälzt werden. Darüber hinaus kann sich eine Kostenübernahmepflicht auch aus sog. Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag ergeben. Da diese Klauseln gerade in älteren Verträgen oft unwirksam sind sollten Sie sich insoweit in jedem Falle beraten lassen.
Schäden, die während der Mietzeit von Ihnen verursacht wurden, müssen Sie fachgerecht beseitigen bzw. die dafür entstehenden Kosten ersetzen. Sollte Ihr Vermieter einen berechtigten Schadensersatzanspruch gegen Sie geltend machen, so müssen Sie in den meisten Fällen jedoch nicht den vollen Wiederbeschaffungswert bezahlen, sondern können den sog. „Abzug neu für alt" vornehmen. Bei einem beschädigten Teppichboden mit einem durchschnittlichen Abnutzungszeitraum von 8-12 Jahren müssen Sie demnach nur noch für den verbliebenen Restwert anteilig einstehen.
Schönheitsreparaturen
Nach der gesetzlichen Regelung des § 538 BGB sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Zur Abwälzung dieser Vermieterpflicht auf den Mieter bedarf es einer ausdrücklichen und wirksamen Vertragsregelung. Liegt eine solche nicht vor, genügt es, wenn Sie die Wohnung besenrein gesäubert hinterlassen, Nägel entfernen, Dübellöcher kleinflächig zugipsen und vorhandene Teppichböden reinigen. In fast allen Mietverträgen findet sich ein Passus, der die Pflicht zur Durchführung dieser Renovierungsarbeiten auf den Mieter abwälzt – oft in übermäßiger und damit unzulässiger Weise. Ob diese Klauseln wirksam sind oder nicht, kann nur anhand des vollständigen Vertragstextes beurteilt werden. Nachfolgende Ausführungen sind daher als allgemeine Hinweise zu verstehen.
Schönheitsreparaturen sind das Malern und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden sowie die Lackansprüche innerhalb der Wohnung, also Heizkörper einschl. Heizungsrohre, sowie die Innentüren mit Rahmen und der Fenster und Außentüren jeweils von innen.
Wirksam wäre eine Regelung, wonach Sie in folgendem Turnus die sog. laufenden Schönheitsreparaturen vornehmen müssen: in Bädern und Küchen alle 3, in Wohn- u. Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5, in Nebenräumen und für Lackanstriche alle 7 Jahre. Dabei darf es sich aber um keine starren Fristen handeln, welche die Renovierung nach Ablauf der jeweiligen Fristen ausnahmslos vorschreibt. Eine Auszugsrenovierung schulden Sie dann nur bei schon abgelaufenen Fristen seit der jeweilig letzten Renovierung. Eine Klausel, wonach „der Mieter die während der Mietzeit notwendigen Schönheitsreparaturen zu tragen hat", wird als bestimmt genug und daher wirksam erachtet. Zulässig können auch Vertragsbestimmungen sein, die den Mieter bei Auszug zeitanteilig mit den Kosten für bereits angebrochene, aber noch nicht abgelaufene Fristen belasten; und zwar nach dem Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes. Diesen Kosten können Sie aber dadurch entgehen, dass Sie selbst fachmännisch renovieren.
Unzulässig ist die Überbürdung von Anfangs- und Endrenovierung, von einer Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Durchführung oder von der Renovierung einer unrenoviert übernommenen Wohnung „nach Bedarf". In solchen Fällen kann die gesamte Durchführung von Schönheitsreparaturen zu Ihren Gunsten unwirksam sein. Ähnliches kann gelten, wenn „Zusatzvereinbarungen" zum Mietvertrag bestehen (Summierungseffekt).
Selbst bei einer an sich wirksamen vertraglichen Überbürdung der Schönheitsreparaturen kann die Durchführung dann nicht verlangt werden, wenn Mängel der Wohnung, die Sie als Mieter nicht zu vertreten haben, die Arbeiten sinnlos oder unmöglich machen. Anders dagegen, wenn die Wohnung nach Auszug umgebaut oder saniert werden soll und durch die Bauarbeiten eine vorangehende Renovierung unsinnig erscheint. Besteht eine wirksame Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter, billigt die Rechtsprechung hier dem Vermieter einen Geldersatzanspruch zu.
Schönheitsreparaturen müssen Sie dann natürlich nicht leisten, wenn Sie aufgrund eigener (berechtigter) fristloser Kündigung aus der Wohnung ausziehen.
Wie muss renoviert werden
Faustregel: Fachmännisch, in mittlerer Art und Güte. Eine Klausel, wonach Sie einen Fachhandwerker mit der Renovierung beauftragen müssen, ist unwirksam.
Kommen Sie einer wirksam vereinbarten Renovierungspflicht bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht nach, laufen Sie Gefahr, dem Vermieter alle Kosten für die erforderlichen Arbeiten durch einen Fachbetrieb ersetzen zu müssen. Hinzu kommt auch noch der Mietausfall für die Dauer der Nichtvermietbarkeit. Voraussetzung dafür ist aber, dass Sie der Vermieter zunächst mit einer Nachfrist und detaillierter Darstellung seiner Beanstandungen zur Renovierung auffordert. Vorsicht: Wenn Sie Ihre Leistungspflicht oder notwendige Nachbesserungen endgültig ablehnen, wird die Nachfristsetzung entbehrlich. Für Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen besteht eine kurze sechsmonatige Verjährungsfrist.
Kautionsabrechnung
Barkautionen, die nach dem 31.12.1982 vereinbart wurden, müssen nach der Regelung des § 551 Abs. 3 S. 1 BGB verzinst werden und zwar zu den marktüblichen Zinsen für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Parteien können allerdings auch andere Anlageformen wählen, bei denen Erträge zu erzielen sind.
Zum „Abwohnen" der Kaution (indem Sie am Ende der Mietzeit keine Miete mehr zahlen) sind Sie nicht berechtigt, da Sie mit Ihrem Rückerstattungsanspruch nicht gegen fällige Mietforderungen aufrechnen dürfen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter über Ihre Kaution abrechnen. Allerdings darf er evtl. Gegenansprüche prüfen, wofür die Gerichte je nach Sachlage bis zu sechs Monaten Zeit zubilligen. die Kaution darf jedoch nur in einer Höhe zurückbehalten werden, die nötig ist, um noch ausstehende Forderungen zu sichern. Wurde jedoch über Nebenkosten bereits abgerechnet oder sind Nachzahlungen nicht zu erwarten und hat der Vermieter die Übergabe der Wohnung in vertragsgemäßem Zustand bestätigt, muss die Kaution kurzfristig zurückgezahlt werden.