Verbraucherschutzverein

• Grundlegende Angaben
  • Vertragsparteien: Name und Anschrift von Vermieter und Mieter
  • Mietobjekt: Genaue Bezeichnung der Wohnung, Adresse, Wohnfläche
  • Mietdauer: Festlegung auf unbestimmte oder bestimmte Zeit (bei Zeitmietvertrag nur mit gesetzlichem Grund gem. § 575 BGB)
  • Mietpreis: Nettokaltmiete und Fälligkeit
• Betriebskosten
  • Umlagevereinbarung: Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt
  • Betriebskostenarten: Namentliche Benennung oder Verweis auf die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV)
  • Pauschale oder Vorauszahlung: Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden
  • Abrechnung: Jährliche Abrechnung mit Frist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums
• Mietsicherheit (Kaution)
  • Höhe: Maximal drei Monatsnettomieten
  • Ratenzahlung: Der Mieter darf die Kaution in drei gleich hohen monatlichen Raten zahlen
  • Verzinsung: Die Kaution muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz verzinst werden
  • Anlageform: Trennung vom Vermögen des Vermieters (z.B. auf separatem Konto)
• Schönheitsreparaturen
  • Grundsätzliche Übertragung: Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann auf den Mieter übertragen werden
  • Fristenplan: Wirksame Vereinbarung eines Fristenplans, wenn die Fristen erst mit Mietbeginn zu laufen beginnen
• Tierhaltung
  • Grundsatz: Der Mieter darf Haustiere halten, sofern keine berechtigten Interessen des Vermieters oder anderer Mieter entgegenstehen

• Betriebskosten (nicht umlagefähig)
  
  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • Kosten für Reparaturen
  • Kosten für die Abrechnung von Betriebskosten
  • Durchführung von Wohnungsbesichtigungen
  • Aufnahme von Mängelanzeigen
  • Beaufsichtigung von Handwerkern
  • Mietersprechstunden
  • Kosten für Anschaffung von Mülltonnen (nicht laufende Kosten)
• Mietsicherheit (Kaution)
  
  • Ausschluss der Ratenzahlung: Vereinbarung, dass die Kaution bei Mietbeginn in voller Höhe fällig ist
  • Übergabe der Schlüssel von vollständiger Kautionszahlung abhängig: Dies führt zum Ausschluss des Ratenzahlungsrechts
  • Verzinsungsausschluss: Seit 1983 (preisfreier Wohnraum) bzw. 1980 (preisgebundener Wohnraum) unwirksam
  • Kostenpauschale für Kautionskonto: Pauschale für Anlegen und Auflösen des Sparbuchs
  • Überlange Abrechnungsfristen: Vereinbarung, dass sich der Vermieter mit der Rückzahlung beliebig Zeit lassen kann
  • Verfallklauseln: Kaution verfällt bei Mietzeit unter zwei Jahren
  • Übersicherung: Gesamtsicherheit über drei Monatsmieten hinaus
• Schönheitsreparaturen
  • Anfangs- und Endrenovierung: Kombinierte Pflicht zur Renovierung bei Ein- und Auszug wegen Summierungseffekts
  • Starre Fristen: Renovierungspflicht allein wegen Zeitablaufs, unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf
  • Farbvorgaben: Verpflichtung zu neutralen Farbtönen (unwirksam während des laufenden Mietverhältnisses)
  • Quotenabgeltungsklauseln: Formularmäßige Klauseln zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen
  • Zustimmungsvorbehalt: Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen
  • Erweiterter Maßnahmenkatalog: Über die gesetzlichen Schönheitsreparaturen hinausgehende Pflichten
• Tierhaltung
  • Generelles Verbot: Klauseln, die das Halten von Hunden und Katzen generell verbieten, sind unwirksam
  • Freies Ermessen: Zustimmungsvorbehalt mit freiem Ermessen des Vermieters ist unwirksam
• Sonstige unwirksame Klauseln
  • Beweislastumkehr: Klauseln, die den Mieter für den ordnungsgemäßen Zustand bei Übergabe beweispflichtig machen
  • Salvatorische Klauseln: Klauseln, die versuchen, unwirksame Regelungen zu "retten"<cit>zOIWZ1Zq
  • Kleinreparaturklauseln: Übertragung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter
  • Schriftformheilungsklauseln: Klauseln, die die Schriftformheilung bei langfristigen Mietverträgen vorsehen
  • Untervermietungsverbot bei langfristigen Verträgen: Formularmäßiges Verbot ist unwirksam
  • Ausschluss des Sonderkündigungsrechts: Bei Verweigerung der Untervermietungserlaubnis

• Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von folgenden Vorschriften abweichen, sind unwirksam:
  • §§ 536 Abs. 4, 536d BGB (Mietminderung)
  • § 551 Abs. 4 BGB (Kaution)
  • § 556 Abs. 4 BGB (Betriebskosten)
  • § 557 Abs. 4 BGB (Mieterhöhungen)
  • §§ 558, 558a, 558b, 559, 560 BGB (verschiedene Mieterhöhungsregelungen)
  • §§ 573, 573a, 573b, 573c BGB (Kündigungsschutz)
• Summierungseffekt
  Selbst einzelne für sich genommen unbedenkliche Klauseln können im Zusammenspiel mit anderen Klauseln unwirksam sein, wenn sie in ihrer Gesamtwirkung den Mieter unangemessen benachteiligenSelbst einzelne für sich genommen unbedenkliche Klauseln können im Zusammenspiel mit anderen Klauseln unwirksam sein, wenn sie in ihrer Gesamtwirkung den Mieter unangemessen benachteiligen.
• Prinzip der Gesamtinfektion
  Bei Schönheitsreparaturklauseln führt die Unwirksamkeit eines Teils regelmäßig zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel
• Rechtsfolgen der Unwirksamkeit: 

  Eine unwirksame Klausel führt nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrags. An die Stelle der unwirksamen Regelung tritt die gesetzliche Regelung.

Diese Checkliste bietet einen Überblick über die wichtigsten zulässigen und unzulässigen Regelungen in Wohnmietverträgen. Bei konkreten Fragen oder Streitigkeiten empfiehlt sich stets eine individuelle rechtliche Beratung.

• Berechnung der zulässigen Kaution
  • Ermittlung der monatlichen Grundmiete (Kaltmiete)
  • Ausschluss von Betriebskostenvorauszahlungen bei der Berechnung
  • Ausschluss von Betriebskostenpauschalen bei der Berechnung
  • Berechnung der Höchstgrenze: Dreifache der monatlichen Grundmiete
  • Sonderfall Pauschalmiete: das Dreifache der Pauschalmiete als Höchstgrenze zulässig
• Zeitliche Bezüge
  • Feststellung der Miete im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung
  • Prüfung, ob spätere Mieterhöhungen eine Anpassung der Kaution erfordern (nur bei entsprechender Vereinbarung)
  • Prüfung, ob Mängel der Mietsache die Kautionshöhe beeinflussen (nur bei nicht behebbaren Mängeln relevant)
• Mehrfache Sicherheiten
  • Prüfung, ob mehrere Sicherheiten vereinbart sind (z. B. Barkaution + Bürgschaft)
  • Zusammenrechnung aller Sicherheiten
  • Sicherstellung, dass die Summe die Höchstgrenze von drei Monatsmieten nicht überschreitet
• Rechtsfolgen bei Überschreitung
  • Bei Überschreitung der Höchstgrenze: Feststellung der Teilunwirksamkeit (nur der überschüssige Teil-Betrag)
  • Mieter bleibt zur Zahlung von drei Monatsmieten verpflichtet
  • Prüfung von Rückzahlungsansprüchen für bereits gezahlte überschüssige Beträge