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Zweckentfremdete Grundstücksnutzung rechtfertigt fristlose Kündigung

Darf ein Mieter einen Bio-Teich aufgeben und an dessen Stelle ein betoniertes Schwimmbecken errichten, ohne zuvor das Einverständnis des Vermieters einzuholen? Mit Urteil vom 09.08.2018 (Az.: 2 U 9/18) hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden, dass dem Mieter dies nicht gestattet ist. Nimmt er die Maßnahme dennoch vor, so ist er zum Rückbau verpflichtet.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall wurden einem Mieter im Jahr 2002 seitens des Lands Hessen zwei Grundstücke im Wiesbadener Komponistenviertel, welche inzwischen in das Eigentum des Stadt Wiesbaden übergegangen sind, überlassen. Dem Mieter wurden die Flächen als Gartengelände zur Verfügung gestellt, wobei sich dieser zu deren Pflege verschrieb. Ein gesondertes Entgelt erhob das Land nicht. Der maßgebliche Bebauungsplan sah vor, dass die Grundstücke als Parkanlage anzulegen sind. Nicht errichtet werden dürften hingegen bauliche Anlagen. Im Jahr 2013 setzte der Mieter die Stadt darüber in Kenntnis, dass er die Anlage eines Biotops mit kleiner Teichanlage beabsichtige und legte für den Teich entsprechende Planungsunterlagen bei. Streitig bleibt zwischen den Parteien, ob diese Umgestaltungsmaßnahme damals genehmigt wurde. Im weiteren Verlauf ließ der Mieter nach einem Erdaushub ein betoniertes Becken mit Entsorgungs- sowie Versorgungsleitungen einbauen. Weil keine Erlaubnis erteilt worden sei, forderte die Stadt den Mieter dazu auf, einen entsprechenden Rückbau zu veranlassen. Weil sich dieser weigerte, kündigte die Stadt Wiesbaden den Nutzungsvertrag fristlos. Angrenzende Nachbarn kündigten indes Schadenersatzansprüche an. Ferner erließ das Bauaufsichtsamt eine baupolizeiliche Verfügung und untersagte dem Mieter den Bau des Swimmingpools.

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtens

Das Wiesbadener Landgericht gab der Klage statt. Im Berufungsverfahren bestätigte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main das erstinstanzliche Urteil. Aufgrund der massiven Betonarbeiten und der Umdisponierung des Biotops mit Teich zu einem Schwimmbecken, was das Grundstück erheblich verändere, habe die Stadt das Mietverhältnis fristlos kündigen dürfen. Die Umgestaltung greife in die Substanz der Mietsache ein und sei nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst. Zwar könne davon ausgegangen werden, dass einst die Zustimmung für den Gartenteich erteilt worden sei. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei jedoch anzunehmen, dass sich das Einverständnis nicht auf ein Schwimmbecken durch Betonierung der Teichsohle und Verschalung bezogen habe.

Mieter hat formell baurechtwidrig gehandelt

Offenbleiben könne, ob die Anlage des Teichs wegen der örtlichen Lage tatsächlich lediglich mit entsprechender Betonbewährung hätte errichtet werden können. Jedenfalls habe sich die Zustimmung der Stadt erkennbar nicht auf eine solche Baumaßnahme erstreckt. Der Aussage des Mieters, wonach er ein zugemülltes sowie heruntergekommenes und teilweise kontaminiertes Grundstück lediglich dem landschaftsgärtnerischen und ästhetischen Niveau anderer städtischer Park- und Grünanlagen anpassen wollte, räumte das Gericht keine Bedeutung ein. Durch die Umsetzung seiner Pläne habe er zweifelsohne Abstandsnormen ignoriert, die Rechte Dritter verletzt und baurechtswidrig gehandelt. Deshalb dürfe die Stadt den Rückbau verlangen.

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