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Anspruch auf Zwangsräumung kann bei Nichtausübung verwirken

Versäumt es ein Vermieter, aufgrund von Mietrückständen rechtzeitig gegen den Mieter vorzugehen, kann dessen Recht nach einigen Jahren erlöschen. Demzufolge sollten sich Haus- und Wohnungseigentümer mit der Zwangsräumung nicht zu viel Zeit lassen. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil vom 02.03.2017 (Az.: 424 C 26626/16) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall vermietete eine Gemeinde aus dem Landkreis München im Jahr 2000 eine Wohnung an eine vierköpfige Familie. Die inzwischen volljährigen Kinder wohnten seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. ihrer Geburt ununterbrochen in der Wohnung. Nachdem sich im Jahr 2003 Mietrückstände in Höhe von über 3.600 Euro angehäuft hatten, erwirkte die Gemeinde gegen das Ehepaar ein Räumungsurteil. Aufgrund der Fürsprache der Jugend- und Elternberatungsstelle des Landratsamtes sah die Gemeinde jedoch zunächst von der Zwangsvollstreckung des Räumungstitels ab. Die Beratungsstelle hatte sich dafür stark gemacht, dass die Familie weiter in der Wohnung leben darf, um einer Entwurzelung der Kinder zu begegnen. Begründet wurde dies damit, dass der zum damaligen Zeitpunkt im Grundschulalter befindliche Sohn eine seelische Erschütterung hätte erfahren können, die das soeben erreichte Ziel eines regulären Schulbesuchs hätte zunichtemachen können. Darüber hinaus verwies die Beratungsstelle auf die sich in sozialpädagogischer Betreuung befindliche Tochter. Trotz des Räumungsurteils bezahlte das Ehepaar ihre Mieten nicht vollständig und nur unregelmäßig, so dass erhebliche Mietrückstände aufliefen. Im März 2016 mahnte die Gemeinde die Rückstände an, unter anderem die Soll-Mieten für die Monate Januar bis März. Nachdem die Mieter hierauf nicht reagierten, gab die Gemeinde dem Gerichtsvollzieher die Räumung der Wohnung in Auftrag. Hiergegen klagte das Ehepaar vor dem Münchener Amtsgericht.

Gemeinde darf Wohnung nicht räumen lassen

Das Amtsgericht gab der Klage statt und entschied so gegen die Gemeinde. Dies begründeten die Richter damit, dass das Räumungsurteil aus dem Jahre 2003 verwirkt sei. Weil die Beklagte in ihrem Schreiben von "Soll-Miete" sowie "Mieterkonten" sprach und nicht auf eine ausstehende Nutzungsentschädigung einging, durften sich die Eheleute als juristische Laien darauf verlassen, dass die Stadt endgültig von einer Vollstreckung aus dem Räumungstitel absehe.

Endgültiger Verzicht auf Zwangsräumung sei anzunehmen gewesen

Nach Auffassung des Gerichts komme noch hinzu, dass ein derartiges Abstandnehmen - wenn von der Gemeinde damals auch nicht beabsichtigt - schon im Jahr 2003 erfolgte. Denn damals habe die Stadt auf Betreiben der Jugend- und Elternberatungsstelle von einer Zwangsvollstreckung abgesehen. Das Ehepaar musste nicht länger davon ausgehen, dass die Gemeinde zu einem späteren Zeitpunkt doch vollstrecken würde. Vielmehr sei ihr letztes Schreiben in Anbetracht der Formulierung so zu verstehen gewesen, dass auch jetzt nicht vollstreckt werde. Die Gründe, welche die Gemeinde damals zur Abkehr von einer Zwangsvollstreckung bewogen hatten, bestünden schon lange nicht mehr. Seitdem sei aus dem Verhalten der Stadt zu keinem Zeitpunkt ersichtlich gewesen, dass nun doch vollstreckt werden solle.

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