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Zugang zur Heizungsanlage vom gemeinschaftlichen Eigentum umfasst

Zugänge zu gemeinschaftlich genutzten Heizungsanlagen stellen zwingend Gemeinschaftseigentum dar. Demnach darf der entsprechende Raum nicht nur über eine Eigentumswohnung betreten werden dürfen. Schließlich werde ein ständiger und ungehinderter Zugang zur Anlage hierdurch nicht sichergestellt. So lautet das Urteil des Dresdner Oberlandesgerichts vom 29.03.2017 (Az.: 17 W 233/17).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall wollte ein Grundstückseigentümer sein mehrstöckiges Haus in drei Wohnungseigentumseinheiten aufteilen. Eine Wohnung erstreckt sich auf das zweite und dritte Obergeschoss. Im dritten Obergeschoss befinden sich zwei Abstellräume, wobei in einem dieser Räume die Heizungsanlage untergebracht war. Die Anlage dient dabei der Versorgung des gesamten Gebäudes und kann ausschließlich über eine der drei Wohnungen erreicht werden. Das Grundbuchamt lehnte den Teilungsantrag des Eigentümers ab. Zur Begründung verwies das Amt auf den Raum, in dem die Heizungsanlage installiert war. Dieser könne kein Sondereigentum darstellen, da er als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks anzusehen sei und als solcher dem Gemeinschaftseigentum diene. Der Hauseigentümer erhob daraufhin Klage vor dem Amtsgericht Pirna.

Ungehinderter Zugang zum Heizungsraum ist zu gewährleisten

Das Amtsgericht gab dem Grundbuchamt am 27.02.2017 (Az.: PI 768-17) Recht und lehnte die Klage ab. Gegen diesen Beschluss legte ein Notar im Auftrag des Klägers Beschwerde ein. Doch das Dresdner Oberlandesgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Berufung zurück. Da der gemeinschaftliche Zugang zum Heizungsraum nicht sichergestellt werde, verstoße die Teilungserklärung gegen § 5 Abs. 2 WEG. Nach Auffassung des Gerichts dürfen die einzigen Zugänge zu gemeinschaftlich genutzten Räumen nicht im Sondereigentum, sondern müssen im Gemeinschaftseigentum stehen. Ausnahmen hiervon sind zwar anerkannt, wenn der Raum nicht nur als Heizungsraum verwendet werde. Vorliegend erlaube die Größe des Raums zwar auch das Abstellen einiger weniger Gegenstände. Dem Gericht war allerdings nicht ersichtlich, weshalb der gleichzeitigen Nutzung des Raumes für das Abstellen von Gegenständen sowie für die Heizungsanlage feuerpolizeiliche Regelungen entgegenstehen sollten.

Zugang zur Erfüllung von Kontroll- und Wartungsarbeiten an Heizungsanlage erforderlich

Nach Ansicht der Richter erfordere eine Heizungsanlage einen ständigen Kontroll-, Wartungs- und Bedienungsaufwand und somit laufend einen ungehinderten Zugang sämtlicher Eigentümer zu derartigen Anlagen. Indem ein Sondereigentümer im Rahmen seiner Raumherrschaft den gemeinschaftlichen Gebrauch störe, werde der gemeinschaftliche Zugang gefährdet. Der Gesetzgeber gestatte in Fällen, in denen gemeinschaftliches Eigentum ausschließlich über das Sondereigentum erreicht werden könne, das Betreten des Sondereigentums zum Zwecke der Instandsetzung und Instandhaltung der Heizungsanlage. Nur wenn der Raum nicht dem regelmäßigen Mitgebrauch aller Eigentümer diene, könne etwas anderes gelten. Beispielsweise hinsichtlich des Zugangs zu Wasser- und Gaszählern, zumal diese in der Regel lediglich einmal im Jahr abgelesen und nur in Abständen von mehreren Jahren ausgetauscht werden müssen.

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