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Zugang der Nebenkostenabrechnung bei unbekannt verzogenem Mieter

Im Falle einer verspätet zugegangenen Nebenkostenabrechnung trifft den Vermieter ein Verschulden, wenn er nicht innerhalb der gesetzlich geregelten Abrechnungsfrist nicht alles unternimmt, um die neue Adresse des Mieters in Erfahrung zu bringen. Dies gilt vor allem dann, wenn im Rückgabeprotokoll die Handynummer des Mieters sowie die Anschrift des Mietvereins angegeben waren. Andernfalls besteht auf eine Nachzahlung der Nebenkosten kein Anspruch mehr. So lautet das Urteil des Kölner Amtsgerichts vom 11.03.2016 (Az.: 208 C 495/15).

Sachverhalt

In dem konkreten Fall forderte die Vermieterin einer Wohnung von ihrem Mieter für das Jahr 2013 die Nachzahlung aus einer Nebenkostenrechnung in Höhe von 391,87 Euro. Das Mietverhältnis über die Wohnung wurde schon Mitte 2013 beendet. Ende 2014 versandte die Vermieterin die Nebenkostenabrechnung vom 29.10.2014 an die alte Anschrift ihres ehemaligen Mieters, da die neue nicht bekannt war. Der Nachsendeantrag war zu diesem Zeitpunkt allerdings nicht mehr gültig. Daher erhielt der Mieter die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der Jahresfrist. Dennoch bestand die Vermieterin auf die Nachzahlung. Ihrer Ansicht nach könne ihr kein Verschulden vorgeworfen, hätte sich der ehemalige Mieter schließlich geweigert, zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe im Jahr 2013 seine neue Adresse mitzuteilen. Der Mieter verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass die Jahresfrist verstrichen sei. Weil sich die Mietparteien nicht einig wurden, erhob die Vermieterin schließlich Klage vor dem Kölner Amtsgericht.

Anspruch auf Nachzahlung besteht nicht

Das Amtsgericht wies die Klage ab und entschied somit zu Gunsten des Mieters. Weil die Abrechnung der Betriebskosten den ehemaligen Mieter nicht innerhalb der Jahresfrist bis Ende 2014 erreicht habe, könne die Vermieterin keinen Anspruch auf Nachzahlung erheben. Der Anspruch auf Nebenkostennachzahlung ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) erloschen. Die Vermieterin durfte für die Nebenkostenabrechnung schon gar nicht die alte Adresse verwenden, zumal diese ersichtlich nicht mehr gegolten habe und weil etwa 17 Monate nach Wohnungsrückgabe nicht mehr mit der Gültigkeit des Nachsendeantrages habe gerechnet werden dürfen.

Vermieterin trifft am verspäteten Zugang der Betriebskostenabrechnung ein Verschulden

Nach Auffassung der Richter kann sich die Vermieterin nicht darauf berufen, dass der verspätete Zugang der Betriebskostenabrechnung auf die Weigerung des ehemaligen Mieters zurückzuführen ist, seine neue Adresse nicht mitteilen zu wollen. Die in diesem Zusammenhang stehende Behauptung der Vermieterin, dass sie kein Verschulden treffe, ließ das Gericht nicht gelten. Denn die Klägerin habe es versäumt, alles Mögliche zu unternehmen, um die neue Adresse noch bis Ende 2014 in Erfahrung zu bringen. Gemäß Urteilsbegründung sei zu berücksichtigen gewesen, dass auf dem Rückgabeprotokoll die Adresse des Mietvereins stand, weshalb sich die Vermieterin die neue Anschrift hätte besorgen können. Alternativ hätte sie sich erkundigen können, ob die Möglichkeit bestehe, dem Mietverein eine Vollmacht für den Empfang der Nebenkostenabrechnung zu erteilen. Nicht zuletzt war auf dem Übergabeprotokoll die Handynummer des Mieters vermerkt, weshalb eine Nachfrage möglich gewesen sei.

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