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Zahlungsverzug bei symbolischer Miete richtet sich nach objektivem Mietwert der Wohnung

Der für eine ordentliche Kündigung relevante Zahlungsverzug bemisst sich im Falle einer symbolischen Miete von einem Euro nach dem objektiven Mietwert der Wohnung. Demzufolge ist von einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters im Sinne des Gesetzes nur dann auszugehen, wenn dieser mit der Zahlung einer Miete von mindestens einer objektiven Nettomiete nach Ablauf mehrerer aufeinanderfolgender Termine in Verzug gerät. So lautet das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 01.06.2017 (Az.: 2-11 S 326/16).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall verkaufte eine Frau ihr Mehrfamilienhaus im Jahr 2015 an die früheren Mieter einer Wohnung in der Immobilie. Im weiteren Verlauf schlossen die inzwischen neuen Eigentümer mit der einstigen Hauseigentümerin einen Mietvertrag über eine Wohnung im Mehrfamilienhaus. Als Nettomiete wurde der symbolische Betrag von 1 Euro vereinbart. Als Betriebskostenvorauszahlungen sollte die Mieterin hingegen jeden Monat 220 Euro leisten, so dass sich die Gesamtmiete je Monat auf 221 Euro belief. Der tatsächliche Nettomietwert betrug hingegen 990 Euro. Ihre Miete für die Monate April bis Juni 2016 bezahlte die Mieterin jedoch nicht. Dadurch geriet sie mit einem Betrag von 663 Euro in Zahlungsverzug. Aufgrund dessen kündigten die Vermieter den Mietvertrag ordentlich. Weil die Mieterin die Wohnung jedoch nicht herausgeben wollte, sahen sich die Mieter dazu gezwungen, beim Amtsgericht Frankfurt am Main eine Räumungsklage einzureichen.

Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung besteht nicht

Das Amtsgericht gab der Klage mit Urteil vom 09.11.2016 (Az.: 33 C 1821/16 (93)) statt und entschied somit zu Gunsten der Vermieter. Daraufhin ging die Mieterin vor dem Landgericht Frankfurt am Main in Berufung. Das Landgericht gab der Mieterin Recht und hob die erstinstanzliche Entscheidung auf. Weil die ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs nicht wirksam sei, haben die Vermieter keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im Sinne von § 546 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Erhebliche Pflichtverletzung durch Zahlungsverzug wurde nicht begangen

Der Zahlungsverzug habe nach Ansicht des Gerichts keine derart schwerwiegende Pflichtverletzung dargestellt, als dass sie eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen würde. Es sei zwar richtig, dass sich die Mieterin mit einem Betrag von insgesamt drei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei aufeinander folgenden Terminen in Rückstand befunden habe. Allerdings sei zu beachten, dass die zwischen den Mietparteien festgelegte Nettomiete ganz offensichtlich nur symbolischen Charakter habe. In einem solchen Fall sei es sachgerecht, nicht auf die tatsächlich vereinbarte Miethöhe für die Wohnung, sondern auf deren objektiven Mietwert abzustellen. Im vorliegenden Fall habe der entstandene Mietrückstand von insgesamt 663 Euro noch nicht einmal die Höhe einer objektiven Nettomiete von 900 Euro erreicht. Kurze Zeit später legten die Vermieter gegen diesen Beschluss Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe ein. Das oberste deutsche Zivilgericht gab jedoch am 15.05.2018 (Az.: VIII ZR 150/17) bekannt, diese als unzulässig anzusehen. Daraufhin wurde sie zurückgenommen.

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