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Wohnungseigentümergemeinschaft für Umsetzung eines Sanierungsbeschlusses nicht verantwortlich

Entsteht einem Wohnungseigentümer ein Schaden, weil ein Sanierungsbeschluss unvollständig oder nicht umgesetzt wird, so können hierfür weder die anderen Wohnungseigentümer noch die Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich gemacht werden. Vielmehr kommt eine Schadenersatzpflicht des Verwalters in Betracht. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.11.2018 (Az.: V ZR 171/17) hervor.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall ging die Eigentümerin einer Hamburger Souterrain-Wohnung wegen Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 60.000 Euro gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft vor. Dies deshalb, weil ihre Wohnung in den Jahren 2009 bis 2012 wegen Sanierungsarbeiten unbewohnbar war. Aufgrund dessen entstanden der Frau Kosten für die Einlagerung von Möbel sowie für die Anmietung einer Ersatzwohnung. Erforderlich wurden die Sanierungsarbeiten deshalb, weil in die Wohnung immer wieder Feuchtigkeit eindrang. Feuchtestellen waren etwa am neu verlegten Parkett festgestellt worden. Obwohl auf einer Eigentümerversammlung im Dezember 2008 die Sanierung beschlossen wurde, wurden die Arbeiten durch einen neuen Beschluss erst im November 2009 beauftragt und erst im Jahr 2012 abgeschlossen. Nach Auffassung der Wohnungseigentümerin haben die übrigen Eigentümer den Sanierungsbeschluss mangelhaft umgesetzt. Aus diesem Grund erhob sie Klage vor dem Hamburger Amtsgericht.

Anspruch auf Schadensersatz besteht nicht

Das Amtsgericht wies die Klage am 25.07.2016 (Az.: 102d C 117/13) ab. Dem schloss sich im Berufungsverfahren auch das Landgericht Hamburg am 17.05.2017 (Az.: 318 S 89/16) an. Wegen der eindringenden Feuchtigkeit sei die Wohnung ohnehin unbewohnbar gewesen. Für den geltend gemachten Schaden seien die durchgeführten Arbeiten somit nicht ursächlich gewesen, so die Gerichte. Auch aus §§ 280 Abs. 1, 286 BGB ergebe sich kein Anspruch. Die Revision der Wohnungseigentümerin vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe hatte ebenfalls keinen Erfolg. Die Bundesrichter bestätigten das Urteil des Landgerichts und wiesen die Revision ab. Die Revision wurde durch das Landgericht deshalb zugelassen, weil zum Zeitpunkt seiner Entscheidung grundsätzliche Fragen der Zurechnung sowie Haftung in Fällen mangelhafter Gebäudeabdichtung höchstrichterlich nicht geklärt waren. Zutreffend hätten die Vorinstanzen einen Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB sowie § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG verneint. Zur Begründung führte das oberste deutsche Sozialgericht unter anderem aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Schuldnerin etwaiger Schadensersatzansprüche sei.

Verwalter haftet für verzögerte oder ausbleibende Sanierungsarbeiten

Werde über eine Sanierung ein Beschluss getroffen und wird diese nur unvollständig oder gar nicht durchgeführt, scheide eine Haftung der anderen Wohnungseigentümer sowie der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Allerdings könne sich eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben. Selbst wenn ein Verwalter bei der Umsetzung von Sanierungsbeschlüssen pflichtwifdrig handle, hafte die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Schließlich bestehe für gefasste Beschlüsse keine "Durchführungspflicht" durch die Gemeinschaft.

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