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Wohnungseigentümer müssen über jeden Verwalterkandidaten abstimmen

Stellen sich gleich mehrere Verwalter zur Wahl auf, so müssen die Wohnungseigentümer über jeden abstimmen. Die Wahl darf nicht bereits deshalb abgebrochen werden, weil schon der erste Kandidat die relative Mehrheit auf sich vereint. Eine Ausnahme hiervon könne nur dann bestehen, wenn die Wohnungseigentümer lediglich eine Stimme besitzen und ein Verwalterkandidat die absolute Mehrheit erhält. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe vom 18.01.2019 (Az.: V ZR 324/17).

Sachverhalt

In der hier zugrunde liegenden Angelegenheit ließen sich auf einer Eigentümerversammlung im Jahr 2016 drei weitere Verwalter neben der bisherigen Verwalterin zur Wahl aufstellen. Für jeden der Kandidaten durften die Wohnungseigentümer eine Stimme abgeben. Nachdem die bisherige Verwalterin die relative Mehrheit auf sich vereinen konnte, brachen einige Wohnungseigentümer die Abstimmung über die weiteren Verwalterkandidaten ab. Diesen Umstand hielten mehrere Eigentümer für nicht zulässig und klagten vor dem Leipziger Amtsgericht gegen den Beschluss zur Verwalterbestellung.

Wahl des Verwalters ist unwirksam

Das Amtsgericht gab der Klage am 15.06.2017 (Az.: 150 C 8909/16) statt. Die anschließende Berufung vor dem Dresdner Landgericht verlief aus Sicht der beklagten Wohnungseigentümer ebenfalls erfolglos. Denn das Landgericht bestätigte am 30.11.2017 (Az.: 2 S 331/17) das erstinstanzliche Urteil. Denn es sei nicht auszuschließen gewesen, dass alle Wohnungseigentümer, die gegen die bisherige Verwalterin gestimmt oder sich enthalten hatten, für einen anderen Bewerber gestimmt hätten. Dabei wäre es zum Zeitpunkt des Wahlabbruchs noch möglich gewesen, dass ein anderer Kandidat mehr Stimmen erhalten hätte, als die bisherige Verwalterin. Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtete sich Revision vor dem BGH. Die Richter am BGH bestätigten die Urteile der Vorinstanzen. Die Verwalterwahl habe einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entsprochen. Lassen sich mehrere Bewerber zur Wahl aufstellen, so müssen über jeden einzelnen abgestimmt werden. Dies gelte lediglich dann nicht, wenn jeder Eigentümer nur eine Stimme habe und ein Kandidat die absolute Mehrheit erreicht. Erst nach Durchführung sämtlicher Wahlgänge lasse sich in der Regel feststellen, ob ein und welcher Kandidat die notwendige Mehrheit bekommen hat. Erreiche ein Bewerber die relative Mehrheit, so sei dies nicht ausreichend.

Mehrheit für anderen Kandidaten möglich

Steht jedem Eigentümer im Rahmen des Wahlrechts ein Stimmrecht pro Wahlgang zu, welches losgelöst von ihrem vorangegangenen Stimmverhalten ausgeübt werden könne, können auch die übrigen Bewerber in den einzelnen Wahlgängen genügend Stimmen für einen Wahlsieg auf sich vereinen. Aber auch dann, wenn jeder Eigentümer über lediglich eine Stimme verfüge, seien grundsätzlich alle Kandidaten zur Abstimmung zu stellen. Ein vorzeitiger Abbruch der Wahl komme nur dann in Betracht, wenn ein Kandidat schon die absolute Mehrheit erhalten hat.

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