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Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche nicht auf WEG übertragen

Ein Wohnungseigentümer kann einen Anspruch auf Unterlassung einer Geruchs- und Lärmbelästigung nicht auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen. Ein derartiger Beschluss wäre nicht zulässig. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass von den Störungen auch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 24.01.2020 (Az.: V ZR 295/16) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall beschwerte sich eine in München wohnhafte Wohnungseigentümerin über Geruchs- und Lärmbelästigungen, welche von dem unmittelbar darunter lebenden Nachbarn ausgingen. Der Eigentümer dieser Wohnung vermietete seine vier Wände regelmäßig an sogenannte Medizintouristen. Gemäß Aussagen der Frau entstünden die Geruchsemissionen durch die Verwendung von Weihrauch und ätherischer Öle, welche durch die Raumluft- und Klimaanlagen sowie den offenen Fenstern in die anderen Wohnungen gelangen. Störende Geräusche ergäben sich hingegen unter anderem durch das ständige Laufenlassen des TV-Geräts. Im Juni 2014 beschlossen die Eigentümer im Rahmen einer Versammlung, dass der Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümerin vergemeinschaftet wird. Auf diese Weise erhielt die WEG die Befugnis, aufgrund der Geräuschs- und Lärmimmissionen eine Unterlassungsklage zu erheben. Dennoch klagte die Wohnungseigentümerin selbst vor dem Landgericht München I gegen ihren Nachbarn auf Unterlassung.

Vorinstanzen weisen Klage auf Unterlassung ab

Nachdem das Landgericht die Klage der Frau am 03.06.2016 (Az.: 40 O 11108/14) abwies, bestätigte das Münchener Oberlandesgericht am 18.11.2016 (Az.: 8 U 3112/16) das vorinstanzliche Urteil. Nach Auffassung der Richter sei die Unterlassungsklage abzuweisen, weil die Wohnungseigentümerin nicht die Befugnis habe, wegen der Geruchs- und Lärmbelästigung einen Anspruch auf Unterlassung geltend zu machen. Denn infolge des WEG-Beschlusses aus dem Juni 2014 sei der Anspruch auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übergegangen. Mit der Entscheidung des Oberlandesgerichts nicht einverstanden, legte die Klägerin Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) ein.

Klagebefugnis der Wohnungseigentümerin besteht

Der Bundesgerichtshof gab hingegen der Klage statt und widersprach so den Vorinstanzen. Eine Befugnis der Klägerin, den Anspruch auf Unterlassung aufgrund von Geruchs- und Lärmbeeinträchtigungen geltend zu machen, bestehe durchaus. Mit ihrer Klage wende sie sich schließlich gegen die direkte Beeinträchtigung ihres Sondereigentums durch Gerüche und Lärm, welche in ihre Wohnung eindringen. Derartige Ansprüche könne die WEG nicht durch einen Beschluss an sich ziehen, weil sie den räumlichen Bereich des Sondereigentums betreffen. Hierbei spiele es auch keine Rolle, dass das Gemeinschaftseigentum ebenfalls von den Störungen betroffen sei. In einem derartigen Fall können lediglich solche Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums gerichtet sind. In Bezug auf den Unterlassungsanspruch aufgrund Nutzung der Wohnung als Pensionsbetrieb hat das Münchener Oberlandesgericht zu prüfen, inwiefern die Voraussetzungen hierfür vorliegen. Ein ehemaliger Beschluss der WEG untersagt die unmittelbare Untervermietung oder Nutzung an Krankenhaus- und Medizintouristen.

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