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Neuem Immobilieneigentümer steht Recht auf erstmalige Wohnungsbesichtigung zu

"Gekauft wie gesehen" - Diese Vereinbarung begegnet Verbrauchern in zahlreichen Alltagssituationen im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag. In manchen Fällen kann es sich jedoch als schwierig erweisen, die zu veräußernde Sache in Augenschein nehmen zu dürfen, gerade wenn sich diese noch im Besitz eines Mieters befindet. Dem neuen Eigentümer einer Immobilie sollte dies verwehrt bleiben. Doch mit Urteil vom 12.08.2016 (Az.: 416 C 1078/16) hat das Münchener Amtsgericht entschieden, dass dem Neueigentümer gegenüber dem Mieter ein Recht auf erstmalige Besichtigung der Wohnung zusteht.

Sachverhalt

Ohne vorherige Besichtigung erwarb der Mann des hier zugrunde liegenden Falles am 05.10.2015 per Kaufvertrag eine Wohnung in München. Im Grundbuch eingetragen wurde er am 04.02.2016. Bereits seit dem 27.05.1981 war die Wohnung an ihren aktuellen Bewohner vermietet. Hierzu fand sich im Mietvertrag nachfolgende Regelung:

(1) Der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter oder beide können die Mieträume betreten, um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Hausarbeiten festzustellen.
(2) Will der Vermieter das Grundstück verkaufen, so darf er oder ein von ihm Beauftragter nach Ankündigung die Mieträume zusammen mit den Kaufinteressenten an Wochentagen von 9 Uhr bis 12 Uhr und 16 Uhr bis 18 Uhr betreten.
(3) Ist das Mietverhältnis gekündigt, so darf der Vermieter oder ein von ihm Beauftragter die Räume mit den Mietinteressenten zu den gleichen Stunden betreten.
(4) Der Mieter muss dafür sorgen, dass die Räume auch in seiner Abwesenheit betreten werden können.

Um die Wohnung selbst nutzen zu können, kündigte der neue Eigentümer das Mietverhältnis aufgrund Eigenbedarfs zum 26.02.2016. Weil es noch nie zu einer Besichtigung der Wohnung kam, informierte er den Mieter schriftlich darüber, dass er die Wohnung besichtigen sowie ausmessen wolle. Hierzu schlug er dem langjährigen Bewohner drei unterschiedliche Termine vor. Der Mieter wehrte sich allerdings gegen eine Besichtigung und war der Meinung, dieses Recht nur solchen Personen gegenüber gewähren zu müssen, die ebenfalls an ein Mietverhältnis interessiert sind. Auch vertrat er die Ansicht, dass er durch die Übersendung einer Architektenskizze seiner Informationspflicht genüge getan habe. Bei dieser Gelegenheit forderte der Mieter den Neueigentümer dazu auf, einen Betrag von 638 Euro an ihn zu bezahlen. Dies seien nämlich die Kosten für eine neue Spülmaschine gewesen, deren Anschaffung aufgrund eines Defekts der alten Spülmaschine erforderlich wurde.

Mieter darf dem Neueigentümer eine Besichtigung nicht verwehren

Mangels Einigung klagte der Eigentümer vor dem Münchener Amtsgericht. Am Ende des Gerichtsverfahrens verurteilten die Richter den Mieter dazu, die Wohnungsbesichtigung durch den Eigentümer zu dulden. Zu diesem Ergebnis kam das Gericht nach Abwägung der beiderseitigen Interessen. Nach Auffassung der Richter überwiege das Interesse des Eigentümers hinsichtlich seines Bedürfnisses auf erstmalige Information in Bezug auf die genaue Größe der Wohnung, der Ausstattung sowie des Aussehens gegenüber dem Interesse des Mieters. Letzteres bestehe darin, keine Störungen zu erfahren. Zu werten sei die Regelung des Mietvertrags dahingehend, dass ein Besichtigungsrecht in den dort genannten Fällen bestehe. Dies muss allerdings nicht heißen, dass das Besichtigungsrecht dadurch abschließend geregelt gilt.

Recht auf Besichtigung besteht unabhängig von der Bezahlung einer neuen Spülmaschine

Der Mieter dürfe dem Eigentümer die Besichtigung nicht deshalb versagen, weil dieser die Kosten der neuen Spülmaschine nicht übernehmen möchte. Das Gericht vertritt die Meinung, dass die mangelnde Bezahlung von Geldansprüchen nicht gegenüber dem aus Artikel 14 des Grundgesetzes herrührenden Rechts auf Duldung einer erstmaligen Wohnungsbesichtigung geltend gemacht werden könne.

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