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Eigenbedarfskündigung - Wohnraum darf nicht zu Aktenlager umfunktioniert werden

Wer als Vermieter künftig seine Wohnung zweckentfremden möchte, muss sehr gute Gründe hervorbringen, um einen Mietvertrag rechtswirksam kündigen zu dürfen. Mit Urteil vom 29.03.2017 (Az.: VIII ZR 45/16) hat der Bundesgerichtshof die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung aus beruflichen Gründen signifikant eingeschränkt und die Mieterrechte gestärkt.

Sachverhalt

In dem hier verhandelten Fall ging es um eine 27 Quadratmeter große Zweizimmer-Wohnung in Berlin-Charlottenburg, welche die Eigentümerin ihrem Ehemann als zusätzlichen Büroraum zur Verfügung stellen wollte. Der Mann litt im Vorderhaus des Anwesens, wo er eine Beratungsgesellschaft betrieb, unter erheblichem Raummangel. Insbesondere hatte er Probleme damit, die Vielzahl seiner Akten unterzubringen. Um die Expansion des seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes zu ermöglichen, kündigte die Eigentümerin dem Mieter, der bereits seit 1977 in der Wohnung lebte. Der Mann wollte die Kündigung allerdings nicht akzeptieren und klagte vor dem Amtsgericht Berlin-Charlottenburg.

Entscheidung weicht von bisheriger Rechtsprechung ab

Das Amtsgericht lehnte die Klage am 19.01.2015 (Az.: 211 C 381/13) ab. Die anschließende Berufung des Mieters vor dem Berliner Landgericht wurde am 13.01.2016 (Az.: 18 S 74/15) ebenfalls abgewiesen. Daraufhin ging der Mieter vor dem Bundesgerichtshof in Revision und bekam Recht. In der mündlichen Verhandlung betonten Vertreter der Vermieterin, dass eine Eigenbedarfskündigung in einem derartigen Fall nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH berechtigt sei. Dem erwiderte der Anwalt des Mieters, dass die Akten genauso gut im Keller gelagert werden könnten und somit kein Kündigungsgrund gegeben sei. Die Vorsitzende des 8. Zivilsenats entschied zu Gunsten des Mieters und rückte so von der bisherigen Linie ab, mit welcher die Gerichte zuletzt die Rechte der Vermieter ausbauten. Gesetzlich eindeutig ist die Eigenbedarfskündigung nur dann, wenn die Wohnung von im Haushalt lebenden Angehörigen des Vermieters sowie dessen Familienangehörigen benötigt werde. Zuletzt erlaubten sie aber auch die Kündigung aus beruflichem Anlass, etwa bei Nutzung der Wohnung durch die Ehefrau als Rechtsanwaltskanzlei (Az.: VIII ZR 330/11).

BGH fasst Maßstäbe für berufsbedingte Eigenbedarfskündigung neu

Diesen Fall nahm der BGH nun zum Anlass, um "Leitlinien" im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen aus beruflichen Gründen zu formulieren. Hierzu entwickelte das Gericht ein Stufenmodell: Soll die Wohnung dem Vermieter oder Familienangehörigen ausschließlich zu Wohnzwecken dienen und leidet der Mieter nicht unter einer schweren Erkrankung, ist die Eigenbedarfskündigung wirksam. Im Falle einer "Mischnutzung" genügt es zumeist, wenn der Vermieter triftige Gründe nennt. Etwa, dass er oder sein Ehepartner Arbeits- und Lebensmittelpunkt zusammenlegen möchten. Soll die Wohnung jedoch ausschließlich zu Berufszwecken genutzt werden, muss der Vermieter besondere Nachteile aufzählen, die ihm andernfalls drohen. Denkbar sind hier gesundheitliche Einschränkungen oder ein unrentabler Geschäftsbetrieb. Diese Voraussetzungen sah der BGH vorliegend jedoch nicht als erfüllt an.

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