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Kosten für Winterdienst und Grünpflege öffentlicher Flächen sind nicht umlegbar

Die Kosten für Winterdienst, Freiflächen, Grünpflege sowie Spielplätze darf ein Vermieter dann nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn die Allgemeinheit diese Flächen frei nutzen darf. Hierbei ist es völlig unerheblich, ob der Vermieter aufgrund behördlicher Anweisung zur Öffnung der Flächen für die Öffentlichkeit verpflichtet wurde. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg vom 16.11.2016 (Az.: 11 C 141/16).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall ging es um eine Mieterin, deren Wohnung sich in einer ehemaligen Alliierten-Wohnsiedlung befand, welche durch neue Doppelhaushälften sowie kleinere Mehrfamilienhäuser ergänzt wurde. Ausgestattet war die Siedlung ferner mit großzügigen Sport- und Freizeitangeboten sowie Grünflächen. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, musste sich die Vermieterin gegenüber der entsprechenden Behörde dazu verpflichten, diese Flächen gegenüber der Allgemeinheit freizugeben. Die Vermieterin legte die Kosten für den Winterdienst, die Freiflächen, die Grünpflege und die Spielplätze auf die Mieter als Betriebskosten um. In Anbetracht dessen, dass die Flächen auch für die Öffentlichkeit verfügbar waren, erklärten sich die Mieter mit der Umlage der Kosten nicht einverstanden. Dies wollte die Vermieterin nicht hinnehmen, weshalb sie Klage vor dem Amtsgericht Berlin-Schöneberg erhob.

Umlage der Kosten aufgrund fehlendem Bezug zur Mietsache bei öffentlicher Nutzung nicht rechtens

Das Amtsgericht wies die Klage ab und entschied so gegen die Vermieterin. Die Richter hielten die Kostenpositionen Winterdienst, Freiflächen, Grünpflege und Spielplätze für nicht umlegbar, weil es sich nicht um Betriebskosten im Sinne von § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) handeln würde. Liegen Park- oder Grünflächen vor, welche durch die Vermieterin selbst oder infolge bauplanerischer Bestimmungen für die Nutzung durch die Allgemeinheit gedacht sind, so fehle es am erforderlichen Bezug zur Mietsache. Kosten, welche maßgeblich durch die allgemeine Nutzung verursacht werden, sollen nicht durch die Mieter getragen werden. Nach Ansicht des Amtsgerichts spiele es auch keine Rolle, dass die Klägerin seitens der Behörde dazu verpflichtet wurde, Grünflächen für die Öffentlichkeit zu errichten. Ausschlaggebend sei nur, dass die Mieter keine Kosten auferlegt bekommen, die überwiegend nicht durch den Mietgebrauch verursacht werden.

Amtsgericht verweist auf Urteil des Bundesgerichtshofs

In seiner Urteilsbegründung verwies das Amtsgericht auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2016 (Az.: VIII ZR 33/15). In dem hier zugrunde liegenden Fall ging es um die Umlage von Pflegekosten eines zur Wohnanlage gehörenden Parks auf die Mieter einer Wohnung. Weil dieser nicht ausschließlich den Mietern verfügbar war, sondern von der Öffentlichkeit genutzt werden konnte, hielten die Bewohner dies für unzulässig. Allein der fehlende Zaun hatte für eine allgemeine Nutzung gesprochen. Der BGH gab der Klage auf Feststellung statt, dass die Mieter für die Position Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung nicht aufzukommen haben.

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