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WEG darf Mietern nicht den Kontakt zu anderen Wohnungseigentümern verbieten

Trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Beschluss, wonach Mietern der Kontakt zu anderen Wohnungseigentümern untersagt werden soll, so ist dieser unwirksam. Denn die WEG habe für ein Betretungsverbot keine Beschlusskompetenz. Zwar könne sich ein derartiges Kontaktverbot aus der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben. Doch geltend gemacht werden muss dieses Verbot von dem einzelnen Wohnungseigentümer. So lautet das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 17.05.2018 (Az.: 2-13 S 31/16).

Sachverhalt

Der hier vorliegende Streitfall zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und einem einzelnen Wohnungseigentümer hatte einen Beschluss der WEG zum Inhalt. So hatte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen einer Versammlung vom November 2014 festgelegt, dass es Wohnungseigentümern künftig untersagt sei, andere Wohnungen in der Anlage ohne Zustimmung und Wissen des jeweiligen Eigentümers zu betreten. Ausweislich des Protokolls sowie des Beschlusstextes ging es der WEG darum, Kontaktaufnahmen von Eigentümern zu Mietern anderer Apartments ohne Wissen des jeweiligen Eigentümers im Vorfeld einer Eigentümerversammlung entgegenzuwirken. Unter anderem auch deshalb, um in den Wohnungen etwaige Feuchtigkeitsmessungen zu verhindern. Ein Wohnungseigentümer erachtete den Beschluss als unzulässig an, weshalb er gegen diesen Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht Groß-Gerau erhob.

Beschluss zum Kontaktverbot ist unwirksam

Das Amtsgericht entschied zu Gunsten der WEG und wies die Klage ab. Hiergegen ging der Kläger vor dem Landgericht Frankfurt am Main in Berufung. In der zweiten Instanz bekam der klagende Wohnungseigentümer Recht, weshalb die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben wurde. Den Beschluss hinsichtlich des Kontaktverbots zu Mietern erklärten die Richter für unwirksam. Schließlich fehle es der WEG für einen solchen Beschluss an der erforderlichen Kompetenz. Einem einzelnen Eigentümer können durch Beschluss keine Leistungs- und somit auch keine Unterlassungspflichten auferlegt werden. Dies ergäbe sich aus der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGB) in Karlsruhe. Ein derartiges Verbot könne nämlich entweder durch die Teilungserklärung oder durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt werden. Dass es eine solche Vereinbarung der Eigentümer bereits gebe oder das Verbot schon in der Teilungserklärung vorhanden ist, ließen die Verhandlungen nicht schließen.

Kontaktverbot ist von einzelnen Wohnungseigentümern individuell geltend zu machen

Bei solchen Kontaktverboten gehe es nach Ansicht der Richter um befürchtete Störungen im Verhältnis eines Wohnungseigentümers zu seinem Mieter. Von diesen Störungen sei das Verhältnis des einzelnen Eigentümers bei der Nutzung seines Sondereigentums betroffen, weshalb diese nicht vergemeinschaftet werden können. Es gehe demnach nicht um Ansprüche, welche im gemeinsamen Interesse durchzusetzen sind. Demzufolge sind sie individuell vom einzelnen Wohnungseigentümer geltend zu machen. Ferner merkte das Gericht an, dass es sich auch nicht um einen Beschluss handelt, um Ansprüche einzelner Eigentümer an sich zu ziehen. Doch auch für diesen Fall würde es der WEG an der erforderlichen Beschlusskompetenz fehlen.

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