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Fahrlässig herbeigeführter Wasserschaden berechtigt nicht zur Kündigung des Mietvertrags

Wird durch den Mieter einer Wohnung fahrlässig ein Wasserschaden verursacht, so ist der Vermieter weder zur ordentlichen noch zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Dies gilt gerade dann, wenn das Mietverhältnis über die Jahre frei von Beanstandungen lief. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 02.02.2017 (Az.: 67 S 410/16).

Sachverhalt

Im konkreten Fall kam es anlässlich eines Wasserschadens zum Streit zwischen Mieter und Vermieterin, weil der Bewohner diesen nicht gemeldet hatte. Als der Schaden bekannt wurde, informierte die Vermieterin hierüber ihre Wohngebäudeversicherung, welche anschließend ihre Einstandspflicht bestätigte und den Wasserschaden in Höhe von 10.500 Euro regulierte. Angesichts dieses Vorfalls sah sich dich die Gebäudebesitzerin dazu veranlasst, dem Wohnungsmieter ordentlich sowie fristlos zu kündigen. Dieser wollte allerdings die Kündigung nicht akzeptieren und gab die Wohnung nicht frei. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage vor dem Amtsgericht Berlin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Vermieterin kann Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht verlangen

Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil die Kündigung anlässlich der langjährigen beanstandungsfreien Mietdauer für unzulässig erklärt wurde. Demnach könne die Vermieterin weder fristlos noch ordentlich die Aufhebung des Mietvertrags verlangen. Gegen diesen Beschluss legte die Vermieterin Berufung vor dem Berliner Landgericht ein. Doch auch in zweiter Instanz hatte sie das Nachsehen. Das Landgericht bestätigte das erstinstanzliche Urteil und lehnte die Klage abermals ab. Weil die Kündigung weder als ordentliche nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) noch als fristlose gemäß § 543 Abs., 2 Nr. 2 BGB wirksam sei, könne sie keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung geltend machen. Das Verhalten des Mieters, der es unterlassen hatte, einen bestehenden Mangel anzuzeigen, sei lediglich als fahrlässig einzustufen. Dies rechtfertige laut Gericht keine fristgerechte oder fristlose Kündigung eines langjährig beanstandungsfreien Mietvertrags. Nach Prüfung und Abwägung der Umstände des Einzelfalls kamen die Richter zu dem Ergebnis, dass die Vermieterin zunächst eine Abmahnung hätte aussprechen müssen. Unerheblich für die Beurteilung des Sachverhalts sei laut Urteilsbegründung die Höhe des Schadens. Denn kündigungsrechtlich relevant sei diese nur dann, wenn der Mieter einen von ihm schuldhaft herbeigeführten Schaden nicht fristgerecht begleiche und die Vermieterin hierauf ihre Kündigung stütze. Dies sei vorliegend jedoch nicht der Fall gewesen.

Kündigung erfordert Erheblichkeit der Pflichtverletzung

In § 573 Abs. 2 Nr. BGB ist geregelt, dass eine ordentliche Kündigung nur dann in Betracht kommt, wenn dem Mieter eine schuldhafte sowie erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten vorgeworfen werden kann. Für die Pflichtverletzung spielt es keine Rolle, ob eine Haupt- oder Nebenpflicht aus dem Mietervertrag verletzt wurde. Entscheidend ist, ob das Verhalten des Mieters noch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellt. Erheblich ist ein Verstoß hingegen dann, wenn er an sich schwer ist oder aber leicht ausfällt, allerdings über einen längeren Zeitraum. Im Zweifel ist es sinnvoll, zunächst eine Abmahnung auszusprechen. Denn ein Pflichtverstoß nach einer vorangegangen Abmahnung hat einen erheblichen Einfluss darauf, ob der Pflichtverstoß bei entsprechender Wiederholung als schuldhaft und erheblich zu werten ist.

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