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Vollstreckungsunterwerfung des Mieters stellt keine Mietsicherheit dar

Ein Mieter kann sich in zulässiger Weise auch dann mittels einer notariellen Urkunde einer sofortigen Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten unterwerfen, wenn er bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat. Hierin ist keine unzulässige Übersicherung im Sinne des Gesetzes zu sehen. Dies hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe mit Urteil vom 14.06.2017 (Az.: VIII ZR 76/16) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall unterwarf sich ein Mieter im Dezember 2013 anlässlich des Abschlusses eines Mietvertrags über einer Wohnung mittels einer notariellen Urkunde der unverzüglichen Zwangsvollstreckung aufgrund der laufenden Miete. Hierzu entschieden sich die Mietparteien, zumal der Mieter geschäftlich erfahren und eine Schufa-Auskunft über ihn deshalb nicht möglich war, weil er im Inland nicht über einen Wohnsitz verfügte. Im Mietvertrag hieß es hierzu:

Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar, eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter.

Ferner leistete der Mieter eine Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten. Das Mietverhältnis endete im Juni 2014. Unter Berufung auf angebliche Mängel der Wohnung zahlte der Mieter für die Zeit von März 2014 bis Juni 2014 insgesamt nur 5.000 Euro. Eigentlich belief sich der Mietzins auf monatlich rund 2.000 Euro zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen von rund 500 Euro. Den Minderungsanspruch hielt der Vermieter für unzulässig, weshalb er die Zwangsvollstreckung aufgrund rückständiger Miete aus der notariellen Urkunde betrieb. Dies hielt wiederum der Mieter für nicht rechtens. Dieser war der Ansicht, dass mit Hinblick auf die Mietkaution eine Unterwerfung in eine unverzügliche Zwangsvollstreckung unzulässig sei. Daher erhob er vor dem Amtsgericht Berlin-Charlottenburg eine Vollstreckungsabwehrklage.

Gerichte beurteilen Sachverhalt unterschiedlich

Während das Amtsgericht die Klage am 19.02.2015 (Az.: 202 C 364/14) abwies, gab ihr das Berliner Landgericht am 22.02.2016 (Az.: 18 S 157/15) im Berufungsverfahren statt. Weil die notarielle Unterwerfung nach Auffassung des Landgerichts nicht als zulässige Mietsicherheit im Sinne von § 551 Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) angesehen werden könne, sei die Zwangsvollstreckung aus dem notariellen Vertrag als unzulässig anzusehen. Mit dieser Entscheidung unzufrieden, legte der Vermieter Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) ein. Das oberste deutsche Zivilgericht bestätigte allerdings den Beschluss des Landgerichts. Weil die notarielle Unterwerfungserklärung nicht gemäß BGB unwirksam ist, sei die Zwangsvollstreckung auch nicht unzulässig.

Mietsicherheit liegt nicht vor

Die höchstmögliche Mietkaution werde durch § 551 Abs. 1 BGB auf drei Monatsmieten beschränkt. Doch Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters abweichen, seien entsprechend § 551 Abs. 4 BGB als unwirksam anzusehen. Bei der Unterwerfung in eine unverzügliche Zwangsvollstreckung könne aber nicht von einer Mietsicherheit ausgegangen werden. Denn im Gegensatz zu der Bürgschaft eines Dritten, einem verpfändeten Sparbuch oder etwa einer Barkaution, biete eine Unterwerfungserklärung dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit. Vielmehr ermögliche dieses Dokument nur eine schnellere Vollstreckung. Und weil der Mieter eine Vollstreckungsabwehrklage erheben könne, stehe er auch nicht schutzlos dar. Die Zwangsvollstreckung könne in diesem Fall vorläufig eingestellt werden.

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