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Verwertungskündigung einer Mietwohnung setzt hohe Anforderungen voraus

Möchte der Vermieter einer Wohnung den Mietvertrag kündigen, weil er nur so seine Immobilie veräußert bekommt, so müssen hierfür hohe Anforderungen erfüllt werden. Dies hat das Landgericht Osnabrück mit Urteil vom 29.01.2020 (Az.: 1 S 117/19) präzisiert.

Sachverhalt

In § 573 Abs. 2 Nr. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die sogenannte Verwertungskündigung geregelt. Diese erlaubt es einem Vermieter, den Mietvertrag zu kündigen, wenn ihm durch die Fortführung des Mietverhältnisses signifikante wirtschaftliche Nachteile beim Verkauf seiner Immobilie drohen. In dem hier verhandelten Fall machte eine Gemeinde aus dem Emsland nahe der Ortschaft Sögel die Verwertungskündigung geltend. Die Gemeinde war Eigentümerin einer Immobilie mit vier Wohnungen. Allerdings lebte in dem Gebäude lediglich ein einziger Mieter. Für eine Monatsmiete von 40 Euro nutzte dieser das gesamte Dachgeschoss, obgleich er dort eigentlich lediglich eine von zwei Wohnungen angemietet hatte. Darüber hinaus stand das Mehrfamilienhaus leer. Eine Erhöhung des Mietzinses nahm die Gemeinde letztmalig in den 1950er Jahren vor. Das Gebäude wies zuletzt einen erheblichen Investitionsstau auf, da die Gemeinde seit Jahrzehnten keine Sanierungsmaßnahmen durchführen ließ. 2016 nahm sie sich vor, sich des Hauses zu entledigen. Aus diesem Grund bot sie die Immobilie über ein "Schwarzes Brett" zu einem Mindestkaufpreis von 60.000 Euro zum Verkauf an. Zeitgleich überreichte die Eigentümerin dem Mieter eine Verwertungskündigung und begründete diese damit, dass die erforderliche Sanierung des Gebäudes wirtschaftlich nicht darstellbar sei. Vielmehr stelle die Veräußerung des Objektes dessen einzige sinnvolle Nutzung dar. Doch nur wenn keine Vermietung mehr stattfinde, könne ein Käufer gefunden werden. Der Mieter erkannte die Kündigung jedoch nicht an und gab die Wohnung nicht frei. Daraufhin klagte die Gemeinde vor dem Amtsgericht Meppen.

Situation beruht auf eigenes Verschulden der Gemeinde

Vor dem Amtsgericht bekam die Klägerin noch Recht. Doch die Berufung des Mieters vor dem Osnabrücker Landgericht hatte Erfolg. Entgegen dem erstinstanzlichen Urteil sah das Landgericht eine Grundlage für die Verwertungskündigung als nicht gegeben an. Inwiefern ein Festhalten am Mietverhältnis zumutbar sei, sei letztlich eine Frage der Abwägung. Und diese falle zum Nachteil der Klägerin aus. Denn nach Auffassung der Richter müsse zunächst berücksichtigt werden, dass die niedrige Rendite der Immobilie auf Versäumnisse der Klägerin beruhe, ebenso wie der hohe Sanierungsaufwand. Obwohl es möglich gewesen sei, wurde die Miete seit über 50 Jahren nicht erhöht. Außerdem habe die Klägerin das Objekt jahrzehntelang verfallen lassen. Dabei spiele es auch keine Rolle, ob der Mieter in all diesen Jahren tatsächlich nie einen Mangel gemeldet habe. Denn die Gemeinde wäre von sich aus verpflichtet gewesen, für die Instandhaltung des Hauses zu sorgen.

Unzureichende Bemühungen zum Verkauf in vermietetem Zustand

Nach Auffassung des Landgerichts habe sich die Gemeinde zudem nicht hinreichend bemüht, einen Käufer für das Gebäude trotz des vermieteten Zustands zu finden. Es sei nicht klar, welcher Preis im unvermieteten und welcher im vermieteten Zustand zu erzielen wäre. Ein gewisser Preisnachteil durch die Veräußerung in vermietetem Zustand sei hinzunehmen. Dies gelte bei einer Gemeinde noch mehr als bei einer Privatperson. Bei der Suche nach Kaufinteressenten hätte die Klägerin deutlich mehr unternehmen müssen, etwa mittels der Beauftragung eines Maklers oder eines Inserats im Internet. Dadurch hätte ein größerer Personenkreis erreicht werden können.

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