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Verwaltungskostenpauschale neben Grundmiete ist unzulässig

Sieht die Klausel in einem Wohnraummietvertrag eine Verwaltungskostenpauschale zusätzlich zur Grundmiete vor, so ist diese unwirksam. Jedoch ist es dem Vermieter erlaubt, Verwaltungskosten in die Grundmiete einzupreisen. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.12.2018 (Az.: VIII ZR 254/17).

Sachverhalt

Seit Mietbeginn 2015 bezahlte der Mieter in dem hier zugrunde liegenden Fall eine monatliche Verwaltungskostenpauschale in Höhe von 34,38 Euro. In dem formularmäßigen Mietvertrag zu seiner Berliner Wohnung war dieser Kostenpunkt neben der Nettomiete gesondert ausgewiesen. Später verlangte der Mieter die Rückzahlung der seit Juli 2015 gezahlten Pauschale, da er die zugrunde liegende Vereinbarung für unwirksam hielt. Weil sich die Vermieterin jedoch weigerte, klagte der Mieter vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte.

Anspruch auf Rückerstattung besteht

Mit Beschluss vom 08.06.2017 (Az.: 122 C 50/17) wies das Amtsgericht die Klage ab. Das Landgericht gab ihr hingegen am 12.10.2017 (Az.: 67 S 196/17) statt. Ein Anspruch auf Rückerstattung der entrichteten Verwaltungskostenpauschale stehe dem Kläger nach Ansicht des Landgerichts zu, weil die entsprechende Vereinbarung gegen § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verstoße und demnach gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei. Nur die pauschale oder abrechnungspflichtige Abwälzung und Umlage von Betriebskosten sei entsprechend § 556 Abs. 1 BGB über die Grundmiete hinaus zulässig. Verwaltungskosten seien hiervon nicht umfasst. Da die Vermieterin gegen dieses Urteil Revision einlegte, landete die Angelegenheit vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

Ausgewiesene Pauschale ist nicht lediglich ein Hinweis auf interne Kalkulation

Der BGH wies die Revision des Vermieters zurück. Als Nebenkosten können bei der Wohnraummiete lediglich die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) enumerativ aufgezählten Bewirtschaftungskosten vereinbart werden, nicht jedoch allgemeine Verwaltungskosten. Argumentiert hatte der Vermieter noch damit, dass die Pauschale eine "zusätzliche Hauptabrede über die Nettomiete" darstelle und er dadurch lediglich über die Offenlegung seiner internen Kalkulation habe zeigen wollen, dass monatlich 34 Euro an Verwaltungskosten in der Nettomiete enthalten seien. Hierzu erklärte der BGH, dass es Vermietern grundsätzlich offenstehe, hinsichtlich der vereinbarten Miete eine Aufschlüsselung im Mietvertrag vorzunehmen und die interne Kalkulation dadurch transparenter zu gestalten. Verwaltungskosten könne der Vermieter in die Grundmiete einpreisen. Doch allein die Bezeichnung "Pauschale" lasse vermuten, dass es sich vorliegend um nicht umlegbare Betriebskosten handle. Denn die Begriffe "Vorschuss" oder eben "Pauschale" kenne die Grundmiete nicht. Gegen die Aussage des Beklagten spreche zudem die Berechnung der Mietkaution, welche exakt der dreifachen Nettokaltmiete laut Mietvertrag entsprach, inklusive der Verwaltungskostenpauschale. Nicht zuletzt habe sich der Vermieter im Mietvertrag die Option einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale vorbehalten. Und weil Verwaltungskosten naturgemäß ebenso Betriebskosten darstellen, spreche dies aus Sicht des Klägers für eine in sich geschlossene Betriebsvereinbarung.

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