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Verwalter zur Prüfung von Mängeln verpflichtet

Ein Verwalter ist gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, Mängel an der Wohnanlage festzustellen. Von dieser Pflicht ist er auch dann nicht befreit, wenn ein Wohnungseigentümer einen etwaigen Schaden am Gemeinschaftseigentum bereits kennt. Das Feststellen von Mängeln und die Prüfung möglicher Abhilfemaßnahmen fallen unter seinen Aufgaben. Kommt er diesen nicht nach, so kann dies einen Schadenersatzanspruch begründen. So lautet die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.11.2019 (Az.: V ZR 101/19).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall beauftragte eine WEG-Verwalterin im Jahr 2002 einen Sachverständigen mit der Prüfung der Sicherheit der Balkonbrüstungen einer in den 1960-er Jahren erbauten und aus vier Häusern bestehenden Wohnanlage. Aus dem Gutachten gingen diverse Mängel hervor. Obwohl in der Eigentümerversammlung über etwaige Sanierungsmaßnahmen diskutiert wurde, blieben die Mängel bis ins Jahr 2009 bestehen. Damals wurde den Eigentümer mitgeteilt, dass eine Balkonsanierung mit Epoxidharz für die Behebung der Schäden genüge. Anlässlich vereinzelter Schadensmeldungen veranlasste die Verwalterin nur kleinere Ausbesserungsarbeiten. In der Folgezeit ergab sich ein signifikanter Sanierungsbedarf. Weil die Kosten für die Sanierungsmaßnahmen seit dem Jahr 2001 drastisch gestiegen waren, erhob die Wohnungseigentümergemeinschaft Klage gegen die zwischenzeitlich abberufene Verwalterin. Konkret forderten die Kläger eine Schadensersatzzahlung in Höhe von 219.000 Euro.

Anspruch auf Schadenersatz besteht nicht

Die Vorinstanzen waren sich darin einig, dass den Klägern kein Anspruch auf Schadensersatz zustehe. Sowohl das Amtsgericht wie auch das Landgericht Köln wiesen die Klage respektive am 30.01.2018 (Az.: 215 C 13/17) sowie am 21.03.2019 (Az.: 29 S 53/18) ab. Nach Ansicht der Richter sei der Beklagten keine Pflichtverletzung anzulasten. Zu beachten sei gewesen, dass die Kläger den gleichen Kenntnisstand über die Mängel hatten. Demnach sei es ihre Sache gewesen, entsprechende Sanierungsbeschlüsse rechtzeitig herbeizuführen. Mit dem Beschluss des Landgerichts nicht einverstanden, legten die Wohnungseigentümer Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) ein.

Pflichtverletzung der Verwalterin möglich

Nach Auffassung des BGH sei ein abschließendes Urteil auf Basis der bisher vorliegenden Informationen nicht möglich. Feststeht, dass ein Verwalter nicht deshalb auf die Unterrichtung der Eigentümer zu möglichen Mängeln sowie die Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung zum weiteren Procedere nicht deshalb verzichten dürfe, weil die Eigentümer über den gleichen Kenntnisstand verfügen und diese selbst eigene Maßnahmen hätten ergreifen können. Auf deren potenzielle Kenntnis komme es nicht an. Denn Prüfung und Beseitigung von Mängeln sei Sache eines Verwalters. Auf die Erfüllung dieser Pflichten müssen sich die Wohnungseigentümer verlassen dürfen. Weil vorliegend noch entscheidungserhebliche Feststellungen zu treffen sind, übergab der BGH den Fall erneut an das Kölner Landgericht. Insbesondere gehe es um die Frage, wie die vom Gutachter vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen ausfielen und wie die Verwalterin hierüber die Kläger informiert hat.

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