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Verspätete Betriebskostenabrechnung im Ausnahmefall zulässig

Die gesetzlichen Regeln sind eigentlich klar: So muss eine Betriebskostenabrechnung des Vorjahres spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres beim Mieter eintreffen. Andernfalls sieht ein Vermieter seine Ansprüche verjähren. Doch keine Regel ohne Ausnahme. So trifft einem Vermieter für eine verspätete Nebenkostenabrechnung dann keine Schuld, wenn diesem für die Abrechnung Dokumente fehlen, weil darüber ein Rechtsstreit besteht. In diesem Fall darf er sogar die Mietkaution zur Absicherung einer erwartbaren Nachzahlung über die Frist von sechs Monaten hinaus einbehalten. So lautet der Beschluss des Landgerichts München I vom 18.01.2018 (Az.: 31 S 11267/17).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall verlangte der Mieter einer Eigentumswohnung im Jahr 2017 mehr als sechs Monate nach Beendigung seines Mietverhältnisses die Rückerstattung der geleisteten Mietkaution. Mit Hinweis auf die noch für das Jahr 2015 ausstehende Betriebskostenabrechnung verweigerte die Vermieterin und Wohnungseigentümerin die Rückzahlung. Dies wollte der Mieter nicht akzeptieren. Er verwies darauf, dass die Nebenkostenabrechnung bis zum Ende des Jahres 2016 hätte erfolgen müssen. Weil diese Frist verstrichen sei, habe die Vermieterin seiner Meinung nach keinen Anspruch mehr auf eine Nachforderung. Dem erwiderte die Vermieterin, dass ihr eine fristwahrende Abrechnung nicht möglich gewesen sei, weil wegen eines Rechtsstreits mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), im Rahmen dessen ein gerichtliches Gutachten eingeholt werden müsse, die Dokumente in Bezug auf die Heizkostenabrechnung fehlen. Der Mieter hielt dies für unerheblich und klagte vor dem Amtsgericht München I.

Anspruch auf Rückzahlung der Kaution besteht nicht

Am 29.06.2017 (Az.: 472 C 6762/17) gab das Amtsgericht der Klage statt und entschied gegen die Vermieterin. Weil eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung nicht vorliege, bestehe von Seiten des Mieters ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution. Die Vermieterin war mit der Entscheidung nicht einverstanden und legte vor dem Landgericht München I Berufung ein. Mit Erfolg. Denn die Richter am Landgericht hoben das erstinstanzliche Urteil auf entschieden zu Gunsten der Beklagten. Ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung stehe dem Mieter nicht zu. Denn an der verspätet geltend gemachten Betriebskostenabrechnung treffe die Vermieterin kein Verschulden, weshalb der Ausnahmetatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) greife. Aufgrund des Gerichtsprozesses und des hierdurch bedingten Fehlens von Dokumenten habe die Vermieterin unverschuldet nicht fristgerecht abgerechnet. Auf die Dauer des Gerichtsverfahrens habe sie keinen Einfluss üben können, so die Richter.

Längerer Einbehalt der Mietkaution rechtens

Das Landgericht machte zwar nochmals deutlich, dass die Vermieterin über die Kaution grundsätzlich binnen sechs Monaten abzurechnen habe. Diese Abrechnungsfrist dürfe im Ausnahmefall aber auch länger ausfallen. So wie im vorliegenden Fall. In Erwartung der noch ausstehenden Abrechnung der Heizkosten für Jahr 2015 sowie einer Nachzahlungspflicht der Vorjahre habe die Vermieterin die Kaution bis zur endgültigen Betriebskostenabrechnung einbehalten dürfen.

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