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Verschwiegener Schimmel berechtigt zum Rücktritt vom Grundstückkaufvertrag

Geht aus dem Exposé eines Maklers hervor, dass der Keller trocken sei, so hat der Erwerber eines Grundstücks bei Falschangabe das Recht auf Rücktritt vom Kaufvertrag. Denn in diesem Fall liegt ein Sachmangel vor, zumal es sich bei einem Maklerexpose um die öffentliche Äußerung des Verkäufers bzw. seines Gehilfen handelt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.01.2018 (Az.: V ZR 256/16) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall erwarb eine Frau im April 2013 zum Preis von 119.000 Euro ein Grundstück. Hierauf befand sich ein Wohnhaus, welches in den 50er Jahren erbaut wurde. Im Exposé des Maklers wurde unter anderem angegeben, dass die Wohnimmobilie unterkellert und der Keller trocken sei. Doch entgegen dieser Angabe fand die Frau Feuchtigkeit vor. Aus diesem Grund forderte die Käuferin die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Weil sich die Verkäuferin jedoch weigerte, klagte die Erwerberin vor dem Oldenburger Landgericht.

Gerichte kommen zu unterschiedlichem Ergebnis

Das Landgericht gab der Klage mit Beschluss vom 16.02.2016 (Az.: 4 O 2056/14) statt. Mit dieser Entscheidung nicht einverstanden, legte die Verkäuferin vor dem Oberlandesgericht Oldenburg Berufung ein. In zweiter Instanz hoben die Richter das erstinstanzliche Urteil am 29.09.2016 (Az.: 14 U 26/16) auf und sprachen sich somit für die Beklagte aus. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts stelle die Feuchtigkeit im Keller keinen Sachmangel dar. Denn die Kellerräume entsprechen dem typischen Zustand eines Gebäudes aus den 50er Jahren. Feuchte Fußböden und Wände seien in Kellern dieses Alters laufend anzutreffen. Auch unter dem Gesichtspunkt einer Beschaffenheitsvereinbarung lasse sich ein Mangel nicht begründen, weil im Kaufvertrag kein besonderer Zustand des Kellers zugesichert wurde. Die Klägerin wollte den Beschluss nicht hinnehmen und legte Revision ein.

Trockener Keller durfte erwartet werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) gab der Klage statt und stellte somit das erstinstanzliche Urteil wieder her. Die feuchten Kellerräume haben durchaus einen Sachmangel dargestellt. Nach Meinung des BGH habe das Oberlandesgericht übersehen, dass die Käuferin entsprechend den gesetzlichen Regelungen eine Beschaffenheit erwarten durfte, die seitens des Verkäufers oder des Maklers als seinen Gehilfen zugesichert wurde. Ein Exposé sei als öffentliche Äußerung anzusehen. Keine Rolle spiele dabei, ob dieses vom Verkäufer selbst oder eines von ihm beauftragten Maklers erstellt wurde. Im Exposé des Maklers fand sich der ausdrückliche Hinweis darauf, dass die Kellerräume trocken seien. Hierauf müsse sich die Käuferin verlassen dürfen. Weil der Keller allerdings feucht war, sei von einem Sachmangel auszugehen. Gemäß der Urteilsbegründung komme es zudem nicht darauf an, ob im Kaufvertrag etwaige Angaben zum Zustand des Kellers vorzufinden sind.

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