­

Vermieter nicht zur Reinigung von Fenstern verpflichtet

Mieter haben ihrem Vermieter gegenüber keinen Anspruch auf eine Fensterreinigung. Denn solche Maßnahmen fallen nicht unter die Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflichten eines Vermieters. Dies gilt selbst bei besonderer Schwierigkeit der Reinigung durch den Mieter. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 21.08.2018 (Az.: VIII ZR 188/16) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall kam es zwischen den Mietparteien aufgrund von Fensterreinigungsmaßnahmen zum Streit. Konkret forderten die Mieter aus Mainz von ihrem Vermieter die vierteljährliche Reinigung der Fensterflächen ihrer im ersten Obergeschoss gelegenen Loft-Wohnung. Die Wohnung befand sich in einem ehemaligen Fabrikgebäude und besaß mehrere große Fenstersegmente. Hiervon öffnen ließ sich lediglich ein kleines Fenster, welches sich in der Mitte der einzelnen Segmente befand. Der komplette restliche Teil konnte hingegen nicht geöffnet werden. Ihre Forderung begründeten sie dem Vermieter gegenüber damit, dass die Reinigung für sie angesichts der starren Teile der Fenstersegmente mit großen Schwierigkeiten verbunden sei. Die Vermieterin war da anderer Meinung und sah die Pflicht zur Fensterreinigung bei den Mietern selbst. Weil sich die Parteien nicht einigen konnten, erhoben die Mieter Klage vor dem Mainzer Amtsgericht.

Landgericht gibt der Klage teilweise statt

Das Amtsgericht wies die Klage am 21.01.2016 (Az.: 83 C 366/15) ab. Hiergegen gingen die Mieter vor dem Mainzer Landgericht in Berufung. In zweiter Instanz urteilte das Berufungsgericht am 17.08.2016 (Az.: 3 S 21/16) teilweise gegen die Vermieterin. Nach Auffassung der Richter sei diese dazu verpflichtet, die Fenster der Loft-Wohnung zweimal jährlich, spätestens zum 31. Mai und zum 30. November, reinigen zu lassen oder selbst zu reinigen. Aufgrund der damit einhergehenden Gefahren könnte sie die Reinigungsmaßnahmen nicht den Mietern aufbürden. Dies sei nicht zumutbar. Nach den vorgelegten Lichtbildern der Akte sei es ausreichend, wenn die Vermieterin die feststehenden Fensterelemente einmal pro Kalenderhalbjahr von außen reinige. Mit dieser Entscheidung nicht einverstanden, legten die Mieter Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe ein.

Besondere Schwierigkeit der Fensterreinigung nicht von Bedeutung

Der BGH urteilte zu Gunsten der Vermieterin. Den Mietern stehe ein Anspruch auf Fensterreinigung gegenüber der Vermieterin nicht zu. Denn die Reinigung von Flächen der Wohnung einschließlich der Außenflächen der Fenster, unter denen auch etwaige starre Fensterrahmen sowie Glasbestandteile zählen, obliege grundsätzlich Mietern. Reinigungsmaßnahmen sind nicht als Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters anzusehen. Durch eine entsprechende Vereinbarung könne die Reinigungspflicht jedoch geregelt werden. Vorliegend sei eine anderslautende Vereinbarung jedoch nicht vorhanden. Nach Ansicht des BGH ist es unerheblich, ob die Fensterreinigung schwierig sei und damit von den Mietern persönlich vorgenommen werden könne. Ist dies nämlich nicht der Fall, können sich die Mieter hierfür zum Beispiel professioneller Firmen bedienen.

­