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Vermeintlicher Eigenbedarf ist kein Freifahrtschein

Der häufigste sowie bekannteste Kündigungsgrund für einen Vermieter ist der Eigenbedarf. Dieser liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person benötigt. Eine Eigenbedarfskündigung ist jedoch längst nicht immer rechtens. Etwa dann, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben oder rechtsmissbräuchlich ist. Das haben das Amtsgericht Leonberg am 16.05.2019 (Az.: 8 C 34/19) sowie das Berliner Landgericht am 03.07.2019 (Az.: 65 S 227/18) nochmals klargestellt.

Sachverhalt

In dem ersten Fall ging der Mieterin einer Wohnung im Februar 2018 eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu. Der Vermieter begründete dies mit einer "Privatnutzung durch familiäre Veränderung (Trennung)". Tatsächlich hatte sich der Vermieter von seiner Ehepartnerin getrennt. Weil in dem Schreiben nicht angegeben war, weshalb und für wen die Wohnung benötigt wird, hielt die Mieterin die Eigenbedarfskündigung für unwirksam. Die gewünschte Angabe hielten die Vermieter für unbeachtlich und drängten auf die Räumung der Wohnung. Da die Mieterin jedoch nicht ausziehen wollten, erhoben die Vermieter Klage vor dem Leonberger Amtsgericht. Im zweiten Fall sprach der Vermieter einer Berliner Wohnung, der seinen Wohnsitz in Moskau hatte, im März 2018 ebenfalls eine Eigenbedarfskündigung aus. Er gab an, seine beruflichen Aktivitäten ausweiten und nach Berlin ziehen zu wollen. Allerdings besaß er keinen Aufenthaltstitel mit Arbeitserlaubnis. Deshalb sah die Mieterin die Kündigung als unwirksam an. Mangels Einigung klagte der Vermieter vor dem Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Kündigungen wegen Eigenbedarf sind unwirksam

Das Amtsgericht Leonberg wies die Klage ab und entschied, dass dem Vermieter kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zustehe, da die Eigenbedarfskündigung unwirksam sei. Bei einer Kündigung aufgrund Eigenbedarf sei stets die Benennung der Person, für welche die Wohnung benötigt werde, sowie die Darlegung des Interesses, welches die Person an den vier Wänden hat, erforderlich. Der Vermieter genügte diesen Anforderungen nicht, weshalb die Kündigung nicht rechtens sei. Auch im zweiten Fall hatte Vermieter das Nachsehen. Nachdem das Amtsgericht die Klage am 24.10.2018 (Az.: 2 C 236/18) abwies, legten die Vermieter Berufung vor dem Landgericht Berlin ein. Doch die Richter bestätigten das erstinstanzliche Urteil und entschieden zu Gunsten der Mieterin. Der Kläger könne die Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht verlangen, da er nicht über eine deutsche Aufenthaltserlaubnis verfüge. Dieser Umstand stehe der Realisierbarkeit des Eigennutzungswunsches im Wege. Und sollte dem Kläger ein Visum ausgestellt werden, so würde es sich bei der Kündigung um eine unzulässige Vorratskündigung handeln. Ohnehin konnte der Kläger die Beantragung eines Visums nicht nachweisen.

Bedarfsperson und Nutzungswunsch müssen ersichtlich sein

Im ersten Fall monierte das Amtsgericht darüber hinaus, dass sich aus der Kündigung noch nicht einmal ergebe, dass einer der beiden Vermieter die Wohnung nutzen wolle. Nur von einer Privatnutzung war in dem Kündigungsschreiben die Rede. Entscheidend sei ferner, dass nicht ersichtlich sei, wer von dem Ehepaar künftig die Mietwohnung beanspruchen wolle.

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