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Unberechtigte Kündigung des Mietvertrags kann Schadenersatzanspruch begründen

Lediglich unter ganz bestimmten Voraussetzungen kann ein befristeter Mietvertrag außerordentlich gekündigt werden. Gemäß dem Urteil des Coburger Landgerichts vom 03.05.2019 (Az.: 15 O 639/18) sind die Bedingungen nicht erfüllt, wenn die Veräußerung des Wohnobjekts ansteht. Erklärt der Vermieter dennoch die Kündigung des Mietvertrags, so kann dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall kam es zum Streit zwischen der Vermieterin und der Mieterin von Räumlichkeiten zwecks Kinderbetreuung. Der Mietvertrag, der zwischen den Parteien im Jahr 2015 abgeschlossen wurde, sah eine Laufzeit von 10 Jahren vor. In den Folgejahren ließ die Mieterin in Eigenregie diverse Renovierungsarbeiten vornehmen und investierte hierfür insgesamt 15.000 Euro, die sie über ein Darlehen finanzierte. Die Parteien vereinbarten, dass die Investitionssumme an die Mieterin über eine Mietreduzierung von 300 Euro auf 175 Euro zurückfließen soll. Allerdings erklärte die Vermieterin im Jahr 2018 die Kündigung des Mietvertrags mit der Begründung, das Wohnhaus veräußern zu wollen. Aufgrund dessen mietete die Unternehmerin sicherheitshalber Ersatzräumlichkeiten zu einem monatlichen Mietzins von 600 Euro an. Weitere Kosten in Höhe von 20.000 Euro entstanden, weil diese Räume ebenfalls einer Renovierung bedurften. Weil sich die Kündigung der Vermieterin als unwirksam herausstellte, verlangte die Mieterin Entschädigung für die im Zusammenhang mit den Ersatzräumlichkeiten entstandenen Kosten.

Veräußerung der Immobilie stellt keinen Kündigungsgrund dar

Der Argumentation der Vermieterin, wonach die Mieterin vor Anmietung der Ersatzräume rechtliche Beratung hätte beanspruchen müssen, folgte das Coburger Landgericht nicht. Vielmehr verurteilten die Richter die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz, da diese ihre Pflichten aufgrund der unwirksamen Kündigung verletzt habe. Aufgrund des auf 10 Jahre befristeten Vertrags sei eine ordentliche Kündigung bereits von vornherein nicht in Betracht gekommen. Und für eine außerplanmäßige Kündigung stelle ein Immobilienverkauf keinen wichtigen Grund dar.

Mitverschulden der Mieterin zu verneinen

Voraussetzungen für ein Mitverschulden der Klägerin sah das Gericht als nicht gegeben an. Denn für sie lag die Unwirksamkeit der erhaltenen Kündigung nicht klar auf der Hand. Auch könne nicht davon ausgegangen werden, dass der gesetzliche Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" allgemein bekannt sei. Vielmehr durfte die Mieterin, infolge des bestätigten Abrisses des Objekts und des geplanten Hotelbaus, von einer wirksamen Kündigung ausgehen. Die Klägerin habe sofort mit der Suche von Ersatzräumen beginnen dürfen, schließlich habe sie Auflagen seitens des Jugendamtes zu beachten. Die Berufung der Vermieterin vor dem Bamberger Oberlandesgericht blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof muss nun über das gegen dieses Urteil eingelegte Rechtsmittel noch entscheiden.

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