­

Silberfischchen in der Eigentumswohnung stellen keinen Mangel dar

Erwerber gebrauchter Eigentumswohnungen können nicht erwarten, dass die Wohnung vollkommen frei von Silberfischchen ist. Denn ein Grundbestand von Silberfischchen ist bei einer zu Wohnzwecken bestimmten Immobilie nicht ungewöhnlich. Dies allein begründet keinen Mangel. Dies hat das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 12.06.2017 (Az.: 22 U 64/16) bekanntgegeben.

Sachverhalt

In der hier vorliegenden Angelegenheit kam es zwischen Käuferin und Verkäufer einer in Rheine gelegenen Eigentumswohnung anlässlich eines Befalls der Immobilie mit Silberfischchen zum Streit. Erworben wurde die im Jahr 1994 errichtete Wohnung im Dezember 2013 zum Kaufpreis von 117.000 Euro. Wenige Wochen nach Wohnungsübergabe im März 2014 wurde der Wohnraum immer wieder von Silberfischchen heimgesucht. In der Folgezeit breiteten sich die Insekten trotz intensivster Bekämpfungsmaßnahmen in der gesamten Wohnung aus. Auch ein Kammerjäger konnte dem Befall kein Ende bereiten. Die Immobilienkäuferin warf dem ehemaligen Eigentümer Täuschung vor, da der massive Befall ihrer Meinung nach bereits bei Vertragsschluss vorgelegen habe. Aus diesem Grund erklärte sie den Rücktritt vom Kaufvertrag. Weil der Verkäufer dies jedoch nicht akzeptierte, erhob die Frau Klage auf Rückabwicklung des Kaufs vor dem Landgericht Münster.

Sachmangel liegt nicht vor

Die Klage blieb sowohl vor dem Landgericht wie auch im Berufungsverfahren vor dem Oberlandesgericht Hamm erfolglos. Nachdem die Richter die Beratung durch einen Sachverständigen in Anspruch nahmen, kamen sie zu dem Ergebnis, dass kein Sachmangel im Zeitpunkt der Wohnungsübergabe festzustellen sei, der einen Rücktritt vom Kaufvertrag rechtfertigen könne. Erst dann, wenn eine Wohnung nicht mehr ihre übliche Beschaffenheit aufweise oder für Wohnzwecke nicht mehr geeignet sei, könne das Vorhandensein von Insekten als Mangel angesehen werden. Davon sei in diesem Fall nicht auszugehen.

Übliche Beschaffenheit setzt nicht völlige Insektenfreiheit voraus

Die Käuferin einer gebrauchten, hier 19 Jahre alten Wohnung kann nicht erwarten, dass die eigenen vier Wände völlig frei von Silberfischchen sind. Wie das Gutachten des Sachverständigen unmissverständlich zu verstehen gibt, sei in genutzten Wohnungen ein gewisser Grundbestand an Silberfischchen nicht unüblich. Von einer Abwesenheit dieser Tiere dürfe nicht ausgegangen werden. Das Vorhandensein dieser Insekten in einer Anzahl, die den vorausgesetzten Wohnzweck nicht negativ beeinträchtige, stelle auch kein Gesundheitsrisiko dar. Dies bedeutet, dass selbst dann kein Mangel vorliegt, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe nicht völlig frei von Silberfischchen war. Ein stärkerer Befall zu diesem Zeitpunkt konnte nicht bewiesen werden. Es sei laut Sachverständigen eher davon auszugehen, dass die Population bei der Wohnungsübergabe unauffällig gewesen und erst in der Folgezeit stark angestiegen sei. Demnach sei die Wahrscheinlichkeit groß, dass das von der Klägerin vorgetragene Ausmaß erst in der Zeit nach der Wohnungsübergabe erreicht worden ist.

­