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Separate Kündigung eines Garagenmietvertrags nicht in jedem Fall möglich

Ein Mieter, der durch Vertrag neben einer Wohnung auch eine am Haus liegende Garage anmietet, darf von der Einheitlichkeit des Mietvertrags ausgehen. Demzufolge darf er davon ausgehen, dass weit hinten im Vertrag keine Klausel vorhanden ist, die eine separate Kündigung des Garagenmietvertragsverhältnisses regelt. Eine derartige Klausel wäre überraschend und demnach unwirksam. So lautet das Urteil des Amtsgerichts Schwelm vom 16.02.2017 (Az.: 27 C 228/16).

Sachverhalt

Im März 2013 mietete ein Paar sowohl eine Wohnung wie auch eine am Haus anliegende Garage. Unter Berufung auf § 15 Absatz 4 des Mietvertrags nahm die Vermieterin im Mai 2016 die Kündigung des Mietverhältnisses über die Garage vor. Mit dieser Klausel räumte sich die Wohnungseigentümerin das Recht ein, das Vertragsverhältnis über die Garage unter Einhaltung des gesetzlichen Kündigungsfrist losgelöst vom Mietervertrag über die Wohnung kündigen zu dürfen. Darüber hinaus regelte die Klausel, dass sich sowohl Vermieterin wie auch Mieter darüber einig sind, dass der Bestand des Garagenmietvertrags nicht an das Wohnraumverhältnis gebunden ist. Die Wohnungsmieter wollten die Kündigung allerdings nicht hinnehmen, da sie diese für unzulässig hielten. Mangels Einigung erhob die Vermieterin schließlich Klage vor dem Amtsgericht Schwelm.

Überraschende Klausel rechtfertigt keinen Anspruch auf Herausgabe der Garage

Das Amtsgericht wies die Klage ab und entschied gegen die Vermieterin. Ein Anspruch auf Räumung sowie Herausgabe der Garage stehe ihr nicht zu, weil eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage nicht zulässig sei. Werden durch einen einzigen Vertrag sowohl Wohnraum wie auch eine Garage angemietet, so spreche bereits die Vermutung für die rechtliche Einheit des Mietverhältnisses. Nur wenn ein entsprechend anderslautender Wille der Vertragsparteien zum Ausdruck gebracht werde, könne diese Vermutungswirkung entkräftet werden. Vorliegend sei dies jedoch nicht der Fall. Nach Auffassung der Richter könne sich die Vermieterin auf § 15 Absatz 4 des Mietvertrags nicht stützen. Diese Klausel sei nämlich nach § 305 c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) unwirksam, weil der Mieter mit ihr nicht rechnen musste. Wird zeitgleich in einem Vertrag sowohl Wohnraum wie auch eine Garage angemietet, die im selben Haus liegt, so darf der Mieter von der Einheitlichkeit des Mietvertrags ausgehen. Eine weit hinten im Vertrag aufgenommene Klausel, die eine rechtliche Selbständigkeit des Garagenmietvertrags regelt, sei nach Ansicht des Amtsgerichts überraschend und somit unwirksam.

Selbständigkeit bei zwei Mietverträgen gegeben

Anders sieht es aus, wenn für eine Wohnung und einen Stellplatz zwei unterschiedliche Mietverträge mit verschiedenen Kündigungsfristen vorliegen. In diesem Fall spreche die tatsächliche Vermutung für eine rechtliche Selbständigkeit. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 04.06.2013 (Az.: VIII ZR 422/12) beschlossen.

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