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Pflichtverletzungen durch Kind des Mieters rechtfertigen keine fristlose Kündigung

Begeht der Sohn eines Mieters schwere Pflichtverletzungen, so können diese per se nicht dem Mieter zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine außerordentliche Kündigung. Dies gilt auch im Falle von verbalen Entgleisungen der Rechtsanwältin des Mieters, zumindest solange, wie der Mieter sich diese nicht zu Eigen macht. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 11.09.2018 (Az.: 2 U 55/18) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall kam es im Rahmen eines Mietverhältnisses zu erheblichen Zerrüttungen. Die Vermieterin hatte Räumlichkeiten Ihrer Immobilie in Wetzlar an eine Mieterin für den Betrieb eines Backshops vermietet. In dem Haus wohnte auch die Vermieterin selbst mit ihrer Familie. Das Miet- und Nachbarschaftsverhältnis wurde im Laufe der Zeit derart angespannt, dass die Vermieterin schließlich die Kündigung des Mietvertrags ordentlich zum 31.05.2018 erklärte. Im weiteren Verlauf fingen bei beide Parteien damit an, Gespräche mitzuschneiden, Überwachungskameras zu installieren, zu filmen und zu fotografieren. Es kam auch zu einer körperlichen Auseinandersetzung zwischen den Söhnen der Mietparteien. Eine Szene, in welcher der Sohn der Mieterin seitens des Sohnes der Vermieterin am Boden liegend getreten wurde, filmten beide Mütter mit. Außerdem wurde eine Überwachungskamera der Vermieterin durch den Sohn der Mieterin zertrümmert. Nachdem die Rechtsanwältin der Mieterin in Besitz von Tonaufnahmen mit ihrer Meinung nach beleidigenden und obszönen Äußerungen des Sohnes der Vermieterin kam, erstattete sie gegen diesen Strafanzeige. Das Verhalten des Sohnes brachte die Anwältin in Beziehung mit dessen türkischen Herkunft, woraufhin die Anwältin des Vermieters die fristlose Kündigung zum 06.10.2017 erklärte. Weil die Mieterin dies nicht hinnehmen wollte, klagte die Vermieterin vor dem Limburger Landgericht.

Fristlose Kündigung erfordert wichtigen Grund

Das Gericht wies die Klage ab und entschied so zugunsten der Mieterin. Zugleich wurde die ordentliche Kündigung für wirksam erklärt und die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung zum 31.08.2018 verpflichtet. Trotz der zahlreichen Vorfälle läge nach Ansicht des zuständigen Richters auch im Hinblick auf das wirksame Ende des Mietvertrags sowie bei einer wertenden Gesamtschau kein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vor. Hierbei sei der Schweregrad der Pflichtverletzung unter Prüfung sämtlicher Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Die Installation von Überwachungsgeräten stelle zwar einen Eingriff in das Recht auf informationelle Selbstbestimmung dar. Doch die Hauseigentümerin habe ihrerseits ebenso Überwachungskameras aufstellen lassen. Aufgrund des angespannten Verhältnisses könne sie sich nicht darauf berufen, dass für ihre Geräte ein sachlicher Grund vorgelegen habe, für die Mieterin allerdings nicht. Eine fristlose Kündigung könne auch nicht dadurch gerechtfertigt werden, dass es zwischen den Söhnen zu einer körperlichen Auseinandersetzung kam und der Sohn der Mieterin eine Kamera zerstört habe. Denn das Benehmen des Sohnes könne per se nicht der Mieterin angelastet werden. Vielmehr hätte sie der Mieterin zuvor eine Abmahnung zukommen lassen müssen.

Äußerungen in Strafanzeige von freier Meinungsäußerung gedeckt

Ein Grund zur fristlosen Kündigung könne auch nicht aus der Strafanzeige der Anwältin der Mieterseite abgeleitet werden. Denn die in der Strafanzeige dargestellten Äußerungen unterfallen grundsätzlich dem Recht auf freie Meinungsäußerung. Dies umfasse auch überspitzte, polemische oder pointierte Kritik. Die Grenze werde erst durch Schmähkritik überschritten. Die Bezugnahme auf die ethnische Herkunft der Familie der Vermieterin möge zwar fremdenfeindlich erscheinen. Allerdings sei es nicht feststellbar, dass die Äußerungen dem Munde der Mieterin entsprangen. Ein überwiegendes Interesse an einer sofortigen Beendigung liege angesichts des ohnehin zu Ende Mai 2018 wirksam beendeten Mietverhältnisses nicht vor.

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