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Negative Einkünfte aus Vermietung leerstehender Wohnung steuerlich nicht absetzbar

So mancher Wohnungsbesitzer kann seine eigenen vier Wände aufgrund von rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht dauerhaft in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und für eine Vermietung verfügbar machen. In einem solchen Fall ist für die negativen Einkünfte aus der Vermietung der leerstehenden Wohnung keine steuerliche Absetzbarkeit möglich. Denn diese setzt die Absicht auf Einkünfteerzielung voraus. So lautet das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 31.01.2017 (Az.: IX R 17/16).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall erwarb ein Ehepaar im Jahr 1993 eine 84 qm große Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von rund 185.000 DM. Der Verkäufer garantierte eine Kaltmiete von 8,50 DM/qm für drei Jahre. Mit dem Kauf wurde der Mann Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bereits damals befand sich das Wohnanwesen wegen eines Sanierungsstaus in einem völlig maroden und desolaten Zustand. Aus diesem Grund stand die Wohnung seit dem Jahr 1999 leer. Überhaupt war im Jahr 2011 in dem gesamten Haus lediglich eine von sechs Wohnungen bewohnt. Unter anderem fehlten in der Wohnung TV-Anschlüsse und eine Heizungsanlage. Im Jahr 1999 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten. Jedoch wurde die hierfür erforderliche Sonderumlage nicht von jedem Eigentümer bezahlt. Ferner kam es bei der beauftragten Hausverwaltung zu einem Fall der Untreue, in dessen Folge das Geld der Umlage abhandenkam. Sanierungsarbeiten konnten somit zunächst nicht vorgenommen werden. Im Jahr 2005 war die Sanierung an dem Gebäude zu 50% erfolgt. Im Zuge dessen wurden unter anderem die Elektroheizungen ausgebaut. Doch der Untreuefall, die fehlende finanzielle Bereitschaft der anderen Eigentümer und der Treuhänderbank sowie die ungeklärten Eigentumsverhältnisse machten die Fortführung der Sanierung unmöglich. Die Versuche des Mannes, die Wohnung über die Hausverwaltung und einen Makler zu vermieten, blieben erfolglos. Für die Jahre 2006 bis 2010 machte der Mann in seiner Einkommenssteuererklärung negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskostenüberschüsse geltend. Zunächst wurde dies durch das Finanzamt anerkannt. Doch für die Jahre 2006 bis 2010 erließ die Finanzbehörde im April 2012 geänderte Einkommenssteuerbescheide, in welchen die Werbungskostenüberschüsse in Höhe von 37.000 Euro nicht aufgeführt wurden. Aus diesem Grund erhob der Mann Klage vor dem Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern.

Erforderliche Absicht zur Einkünfteerzielung fehlt

Das Finanzgericht wies die Klage ab. Weil es an der nötigen Absicht zur Einkünfteerzielung mangele, komme eine steuerliche Absetzbarkeit der leerstehenden Wohnung nicht in Betracht, so das Gericht. Von der fehlenden Absicht gingen die Richter deshalb aus, weil sich die Eigentumswohnung in einem nicht vermietbaren Zustand befand. Mit dem Beschluss nicht einverstanden, legte der Steuerpflichtige Revision vor dem Bundesfinanzhof ein.

Möglichkeit zur steuerlichen Absetzbarkeit nicht gegeben

Der Bundesfinanzhof wies die Revision zurück und bestätigte die Entscheidung des Finanzgerichts. Aufwendungen für Wohnraum, welcher nach vorheriger Vermietung leer steht, sind zwar während der Zeit des Leerstandes als Werbungskosten abziehbar. Allerdings gelte dies nach Auffassung des Gerichts nur solange, wie der ursprüngliche Entschluss zur Einkünfteerzielung nicht endgültig aufgegeben werde. Der Umstand, dass das Finanzgericht diese Absicht in Anbetracht des unvermietbaren Zustands der Wohnung verneint habe, sei nicht zu beanstanden. Um eine Sanierung habe sich der Kläger zwar ernsthaft und intensiv bemüht. Allerdings sei dies aufgrund der mangelnden Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer gescheitert.

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