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Mietvertrag bei verstecktem Kündigungsverzicht unwirksam

Findet sich in einem Formularmietvertrag ein etwaiger Kündigungsverzicht lediglich bei sehr genauer Prüfung wieder, so ist der Vertrag unwirksam. Denn in einem solchen Fall spricht das Gesetz von einer überraschenden Klausel. So lautet das Urteil des Bremer Amtsgerichts vom 29.11.2019 (Az.: 25 C 405/19). Ansonsten ist ein individualvertraglich, dauerhaft vereinbarter Kündigungsausschluss gemäß eines BGH Urteils zulässig.

Sachverhalt

In dem hier verhandelten Fall stritten Vermieterin und Mieter über die Wirksamkeit einer Kündigung. Bereits im März 2016 und somit nur kurze Zeit nach Mietbeginn ließ der Mieter der Wohnungseigentümerin sein Kündigungsschreiben zukommen. Die Vermieterin hielt die Kündigung für unzulässig und verwies zur Begründung auf eine Klausel im Formularmietvertrag. Danach sei eine Kündigung im ersten Vertragsjahr ausgeschlossen. Diese Regelung hatte der Mieter übersehen, obwohl sie unter dem Passus über Mietdauer und Kündigung geregelt war. Allerdings wurden hierin in epischer Breite die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsvorschriften wiedergegeben. Die hier strittige Passage zum Kündigungsverzicht befand sich dazwischen, im Anschluss an die Mietdauer. Besonders hervorgehoben war dieser Text nicht. Genau deshalb hielt der Mieter den Verzicht für nicht bindend. Weil sich die Parteien nicht einig wurden, landete der Fall vor dem Bremer Amtsgericht.

Verzicht auf Kündigungsrecht unwirksam

Das Amtsgericht entschied zu Gunsten des Mieters und erklärte den Kündigungsverzicht für unzulässig. Nach Auffassung der Richter sei ein Kündigungsverzicht, sofern er befristet ist, nicht grundsätzlich unwirksam. Dies gelte jedoch nicht für den hier vorliegenden Fall. Denn der vereinbarte Kündigungsausschluss sei deshalb unzulässig, weil er gegen § 305 c Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verstoße. Schließlich befinde er sich an einer systematisch derart unpassenden sowie ungewöhnlichen Stelle, dass der Mieter ihn an dieser Stelle nicht vermuten brauche. Insofern sei diese Klausel überraschend.

Kündigungsausschluss kann zulässig sein

Dass ein vertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht nicht a priori beanstandet werden kann, stellte der BGH in einem Urteil vom 08.05.2015 (Az.: VIII ZR 200/17) klar. In dem hier verhandelten Fall wurde ein dauerhafter Ausschluss nicht via AGB-Klausel, sondern mittels individualvertraglicher Regelung vereinbart. Diese könne laut dem BGH nicht beanstandet werden. Das wäre nur dann denkbar, wenn die Zwangslage einer Partei ausgenutzt werden solle und bei Vorliegen sonstiger Umstände, welche der Vereinbarung das Bild eines sittenwidriges Rechtsgeschäfts geben würden. Laut Gericht sei zudem nach Ablauf von 30 Jahren unter Beachtung der gesetzlichen Frist eine außerordentliche Kündigung im Sinne von § 544 BGB möglich. Das Landgericht Düsseldorf hatte noch anders entschieden. Dieses hielt den dauerhaften Kündigungsausschluss deshalb für unzulässig, weil er auch sämtliche Nachfolgegenerationen binde.

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