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Mietminderungsrecht besteht auch bei Nichtnutzung der Wohnung

Nutzt der Mieter seine Wohnung aufgrund einer urlaubsbedingten Abwesenheit nicht, so bleibt sein Mietminderungsrecht dennoch bestehen. Denn das Recht zur Minderung der Miete knüpft einzig und allein an die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch an und nicht an deren Gebrauch als solchen. So lautet das Urteil des Berliner Landgerichts vom 28.06.2018 (Az.: 65 S 45/18).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall konnte der Mieter einer Berliner Ein-Zimmer-Wohnung in der Zeit von September bis November 2016 seine eigenen vier Wände nicht nutzen, weil diese von umfangreichen Modernisierungsarbeiten betroffen waren. Aus diesem Grund stellte er für diesen Zeitraum seine Mietzahlungen vollständig ein. Hiermit war seine Vermieterin jedoch nicht einverstanden. Ihrer Ansicht nach stehe es dem Mieter nicht zu, die Miete vollständig zu mindern. Schließlich habe dieser im fraglichen Zeitraum die Wohnung wegen eines Aufenthalts und Urlaubs außerhalb Berlins nicht genutzt. Da der Mieter weiterhin keine Mietzahlungen leistete, erklärte die Vermieterin wegen des aufgelaufenen Mietrückstands die Kündigung des Mietverhältnisses. Diese akzeptierte der Mieter allerdings nicht, weshalb die Wohnungseigentümerin vor dem Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee klagte.

Mietzahlung darf vollständig eingestellt werden

Nachdem das Amtsgericht mit Urteil vom 24.01.2018 (Az.: 100 C 136/17) über die Angelegenheit befunden hatte, durfte sich anschließend auch das Berliner Landgericht im Berufungsverfahren dem Streitfall widmen. Die Richter entschieden dabei zu Gunsten des Mieters. Ein Anspruch auf Räumung sowie Herausgabe der Wohnung stehe der Vermieterin nicht zu, da die von ihr erklärte Kündigung unwirksam sei. Schließlich sei der Mieter von seiner Pflicht zur Zahlung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) befreit gewesen. Während des Zeitraums, in welchem die Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, sei die Wohnung nicht bewohnbar gewesen.

Recht auf Minderung der Miete trotz Abwesenheit

Nach Auffassung des Landgerichts führe der Umstand, dass der Beklagte seine Wohnung wegen eines Aufenthalts und Urlaubs außerhalb der Hauptstadt nicht benötigt habe, nicht zu einem Ausschluss seines Rechts auf Mietminderung. Nach dem Wortlaut des § 536 Abs. 1 BGB knüpfe der Gesetzgeber das Mietminderungsrecht an die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch und nicht an deren Gebrauch als solchen an. Konkret heißt es hierzu in § 536 Abs. 1 BGB:

"Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

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