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Mieterhöhung auf Basis eines falschen Mietspiegels ist unwirksam

Zur Begründung einer Mieterhöhung reicht es grundsätzlich aus, wenn sich der Vermieter auf eine Auskunft aus der Mietdatenbank oder auf einen Mietspiegel bezieht. Möchte sich ein Vermieter jedoch auf einen Mietpreis-Check im Internet berufen, kann er keine Erhöhung durchsetzen. Denn ein solcher Mietpreis-Check erfülle die formalen Anforderungen nicht. So lautet der Beschluss des Münchener Amtsgerichts vom 07.03.2018 (Az.: 472 C 23258/17).

Sachverhalt

Der Mieter des hier zugrunde liegenden Falles bewohnte seit 01.12.2012 eine 98 Quadratmeter große und möblierte Wohnung in München Obergiesing. Seine Miete belief sich seit Vertragsbeginn auf 1.824,20 Euro warm beziehungsweise 1.189,20 Euro kalt. Am 12.06.2017 wollte dessen Vermieterin eine Mieterhöhung durchsetzen und zog zu diesem Zweck den von Immobilienscout24 angebotenen Mietpreis-Check heran. Nach Meinung des Mieters könne sich die Vermieterin jedoch nicht auf dieses Internetportal berufen, da unklar bleibe, wie der hinterlegte Mietspiegel zustande komme. Dem erwiderte die Vermieterin, dass für die bayerische Landeshauptstadt keine Mietdatenbank zur Verfügung stehe und angesichts städtebaulicher Verfehlungen auch keine Vergleichswohnungen zu finden seien. Deshalb sah sie sich dazu gezwungen, auf die private Datenbank von Immobilienscout24 zuzugreifen. Ihrer Ansicht nach sei die nunmehr verlangte Kaltmiete angemessen und ortsüblich. Der Mieter akzeptierte jedoch das Internetportal nicht als Grundlage für das Erhöhungsverlangen, weshalb die Angelegenheit auf Veranlassung der Vermieterin vor dem Münchener Amtsgericht landete.

Angaben fußen nicht auf gesetzliche Vorschriften

Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin ab und bestätigte die Auffassung des Mieters, wonach der Mietpreis-Check nicht den gesetzlichen Vorgaben zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens genüge. Gleich in mehrfacher Hinsicht werde dieser Auszug aus dem Internetportal von Immobilienscout24 den Regelungen des Gesetzes nicht gerecht. Zum einen sind ortsübliche Vergleichsmieten aus den üblichen Mieten der jeweiligen Gemeinde in den letzten vier Jahren zu bilden. Aufgrund eines Zusatzes auf dem Internetportal werde jedoch deutlich, dass den Angaben eine bundesweite Datenbank zugrunde liege und sich die Vergleichsmieten keineswegs lediglich auf München beschränken. Anderseits müsse auch der Geschäftszweck von Immobilienscout24 berücksichtigt werden. Mit denen auf der Plattform vorzufindenden Mietangeboten sind einseitige Preisvorstellungen der Vermieter verknüpft. Da lediglich diese Seite bewertet werde, fielen die Quadratmeterpreise nach Auffassung der Richter höher aus. Ferner sei nicht sichergestellt, dass die Mietverträge auch wirklich mit den eingestellten Preisvorstellungen zum Abschluss kommen.

Mietpreis-Check stellt nicht auf entsprechenden Zeithorizont ab

Darüber hinaus bilde der Check lediglich die derzeitigen Vermietervorstellungen in Hinblick auf die Miethöhe ab und nicht, wie die gesetzliche Vorschriften es verlangen, die wirklich vereinbarten Mieten innerhalb der vergangenen vier Jahre. Weil die Mieten in der entsprechenden Münchener Gemeinde in den letzten Jahren gerichtsbekannt stark gestiegen sind, sei eine Mieterhöhung auf der Grundlage des Mietpreis-Checks ebenfalls nicht begründbar. Der Mieter erhalte auf diese Weise nicht annähernd eine Hilfestellung darüber, ob die hierin erhobene neue Nettomiete ortsüblich sei. Auch deshalb sei das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam.

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