­

Mieter hat bei Kündigung wegen behördlicher Nutzungsuntersagung ein Schadenersatzanspruch

Wird einem Mieter die Nutzung der Wohnung aufgrund der Nichteinhaltung von Brandschutzvorschriften untersagt, so muss der Vermieter bei fristloser Kündigung des Mieters dessen Umzugskosten übernehmen. Unerheblich dabei ist, ob dem Vermieter wegen der Nutzungsuntersagung ebenfalls ein Kündigungsrecht zusteht. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02.11.2016 (Az.: XII ZR 153/15).

Sachverhalt

Im konkreten Fall mietete ein Betreuungsverein im Mai 2012 Büroräume im Erdgeschoss eines Gebäudes an. Später stellte die Stadt diverse Verstöße gegen die Brandschutzvorschriften fest. Vor allem war bei der Anbringung des Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade bauordnungswidrig, brennbares Polystyrol verwendet worden. Am 24.04.2014 informierte die Stadt den Verein darüber, dass Brandschutzmängel festgestellt worden seien und der Vermieterin eine Frist bis zum 31.05.2013 zu deren Behebung gesetzt wurde. Weil die Vermieterin die Frist tatenlos verstrichen ließ, untersagte die Stadt dem Verein die weitere Nutzung der Büroräume. Der Verein kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos, nachdem ein Angebot der Vermieterin zum Bezug von Ersatzräumen abgelehnt wurde. Die Umzugskosten (Möbeltransport, Reinigungskosten, Abbau sowie Neuinstallation der EDV-Anlage) in Höhe von knapp 2.400 Euro wollte der Verein von der Vermieterin ersetzt wissen. Da sich diese jedoch weigerte, erhob der Verein Klage vor dem Amtsgericht Brake.

Anspruch auf Ersatz der Umzugskosten besteht

Nachdem das Amtsgericht der Klage am 09.10.2014 (Az.: 3 C 54/14) stattgab, entschied auch das Oldenburger Landgericht am 24.11.2015 (Az.: 16 S 531/14) zu Gunsten des klagenden Vereins. Nach Ansicht der Richter darf dieser den Ersatz der Kosten für das Einpacken der Umzugsgüter in Kartons, für die De- und Neuinstallation der EDV-Anlage, für die Herrichtung der neuen Büroräume wie auch für die Reinigung der alten und neuen Räumlichkeiten verlangen. Schließlich habe dieser angesichts der behördlichen Nutzungsuntersagung das Mietverhältnis fristlos kündigen dürfen. Eine vorherige Abmahnung erachtete das Gericht als nicht erforderlich an.

Mieter muss gegen Nutzungsuntersagung nicht vorgehen

Unerheblich war nach Auffassung der Richter der Umstand, dass die Nutzungsuntersagung zum Kündigungszeitpunkt noch nicht bestandskräftig war. Einem Mieter könne es grundsätzlich zwar zugemutet werden, dass er sich gegen behördliche Anordnungen in Bezug auf die Mietsache zur Wehr setze. Liegt der Grund für die Nutzungsuntersagung aber außerhalb seines Einwirkungsbereichs und hat die Stadt bereits eine sofortige Nutzungsuntersagung verfügt, so müsse sich ein Mieter nicht auf einen Rechtsstreit einlassen. Hiervon sei vorliegend auszugehen. Mieter müssten in einem solchen Fall mit ihrer Kündigung auch nicht solange warten, bis die Stadt zur Durchsetzung der Nutzungsuntersagung Zwangsmittel einsetzt. Hätte die Vermieterin die Außenfassade bauordnungskonform ausführen oder die Mängel rechtzeitig beheben lassen, wären die Umzugskosten nicht entstanden. Weil deshalb der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung unzumutbar wurde, hat die Vermieterin dem Mieter den Schaden zu ersetzen, den dieser infolge dieses Rechtsverlustes erlitten habe.

­