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LG Berlin: Zahlungsverzug: Fristlose und ordentliche Kündigung nebeneinander möglich!

Das LG äußert sich in einem Hinweisbeschluss zum Verhältnis der außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und einer gleichzeitig hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung im Zusammenhang mit einer erfolgten Schonfristzahlung. 

Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist nach Auffassung dieser Kammer des LG (entgegen der 66. Kammer, vgl. Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17) nicht deswegen unwirksam, weil das Mietverhältnis im Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens bereits durch die gleichzeitig erklärte fristlose Kündigung beendet gewesen wäre. Da fristlose und ordentliche Kündigung gleichzeitig und unbedingt erklärt wurden, liegt es nahe, beiden Kündigungserklärungen gleichzeitig und nebeneinander Wirkung zu verschaffen, sodass die Vermieterin den angestrebten Räumungsanspruch - in erster Linie und mit sofortiger Fälligkeit - auf die fristlose sowie - hilfsweise und erst mit Ablauf der Kündigungsfrist - auch auf die ordentliche Kündigung stützen kann. Dass eine solche geltungserhaltende Auslegung möglich ist, belege folgende Überlegung: Ein Vermieter kann wegen eines der Höhe und des Verschuldens nach hinreichend gravierenden Zahlungsrückstandes ohne weiteres die ordentliche Kündigung und - sei es auch nur um eine "juristische Sekunde" - nachfolgend, während der laufenden Kündigungsfrist, die fristlose Kündigung erklären. Der Kündigungsgrund liegt vor, so lange der Rückstand nicht bezahlt ist; er wird insbesondere durch die zeitlich erste Kündigungserklärung nicht "verbraucht". Kann ein Vermieter auf diesem Weg sicherstellen, dass das Mietverhältnis unbeschadet der Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spätestens mit Ablauf der Frist für die ordentliche Kündigung endet, so spricht nichts dagegen, der "fristlos und hilfsweise ordentlich" erklärten Kündigung im Wege interessengerechter Auslegung die gleiche Wirkung zu verschaffen. Das LG legte den Beklagtenvortrag, keinen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen erlangen zu können, als Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses aus. Ein Widerspruch des Mieters sei in der vorliegenden Konstellation auch nicht nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Der Anwendungsbereich des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB sei im Wege der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass das Widerspruchsrecht mit einer wirksamen Schonfristzahlung entsteht oder wieder auflebt.

(LG Berlin, Beschluss vom 01.03.2018 – 64 S 191/17)

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