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Bei erheblichem Leerstand muss geeigneter Verteilungsmaßstab für Mietnebenkosten gewählt werden

Ein Vermieter darf die Warmwasser- und Heizkosten nicht entsprechend eines Maßstabs von 60 Prozent Verbrauchskosten sowie 40 Prozent Grundkosten verteilen, wenn in dessen Mehrfamilienhaus ein Leerstand von 68 Prozent vorherrscht. Angesichts dieses signifikanten Leerstands darf der Mieter verlangen, dass die Verbrauchskosten auf 50 Prozent herabgesetzt werden. Dies hat das Amtsgericht Arnstadt mit Urteil vom 23.02.2017 (Az.: 1 C 157/16) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall ging der Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 zu. Dem Schreiben nach hätte die Bewohnerin die Warmwasser- und Heizkosten entsprechend eines Verteilungsmaßstabs von 60 Prozent Verbrauchskosten sowie 40 Prozent Grundkosten zu tragen gehabt. Diesen Verteilungsmaßstab erachtete die Mieterin jedoch angesichts eines Leerstands im Mehrfamilienhaus von 68 Prozent für nicht zulässig. Deshalb entschloss sie sich dazu, die Verbrauchkosten auf 50 Prozent zu kürzen und darüber hinaus keinen weiteren Betrag zu leisten. Damit war wiederum der Vermieter nicht einverstanden, weshalb er Klage vor dem Amtsgericht Arnstadt erhob.

Anspruch auf weitere Betriebskosten besteht nicht

Das Amtsgericht lehnte die Klage ab und entschied so zu Gunsten der Mieterin. Ein Anspruch auf weitere Betriebskosten stehe dem Vermieter nämlich nicht zu. Die Verteilung der Warmwasser- und Heizkosten auf der Grundlage eines Maßstabs von 60 Prozent Verbrauchskosten und 40 Prozent Grundkosten benachteilige die Mieterin grob unbillig gemäß § 241 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dies habe bereits das Landgericht Halle mit Beschluss vom 17.03.2005 (Az.: 2 S 264/04) klargestellt. Damals hatten die Richter erklärt, dass schon ein Leerstand von 20 Prozent als erheblich einzustufen sei.

Mieterin darf Herabsetzung der Verbrauchskosten verlangen

Aus dem Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 241 Abs. 2 BGB ergibt sich, dass der Mieterin bei einem erheblichen Leerstand gegen den Vermieter dahingehend ein Anspruch zustehe, eine Vertragsänderung hinsichtlich der Herabsetzung der vom Verbrauch abhängigen Kosten auf 50 Prozent zu verlangen. Damit folgte das Amtsgericht der bisherigen Rechtsprechung. In einem ähnlichen Fall hatte Bundesgerichtshof in Karlsruhe am 10.12.2014 (Az.: VIII ZR 9/14) entschieden, dass die Warmwasserkosten bei hohem Leerstand zu 50 Prozent nach Verbrauch und die übrigen Kosten nach Nutz- oder Wohnfläche aufzuteilen sind. Geklagt hatte eine Wohnungsbaugenossenschaft gegen die Wohnungsmieterin eines 28-Familien-Hauses in Frankfurt an der Oder. Aufgrund eines erheblichen Wohnungsleerstandes konnte die große Warmwasser- und Heizungsanlage, welche auf deutlich mehr Wohnungen ausgelegt war, nicht mehr kostengünstig arbeiten. Dies nahm die Vermieterin zum Anlass, die Warmwasserkosten ausschließlich nach der Wohnfläche und nicht nach dem Verbrauch umzulegen. Dem schob das Gericht einen Riegel vor und machte deutlich, dass die leerstandsbezogenen Mehrkosten allein vom Vermieter zu tragen sind.

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