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Kosten für Sicherheits- und Wachdienst sind nicht immer umlagefähig

Wird zur überwiegenden Überwachung eines zu einer Wohnanlage gehörenden öffentlichen Parks ein 24-Stunden Sicherheits- und Wachdienst durch den Vermieter engagiert, so können die hierfür anfallenden Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Denn hierbei komme der Mietsache nichts zu Gute. Dies hat das Münchener Landgericht I mit Urteil vom 17.04.2019 (Az.: 14 S 15269/18) entschieden.

Sachverhalt

Immer wieder geben Nebenkostenabrechnungen den Mietparteien Anlass zum Streit. Nicht selten geht die Abrechnung nicht fristgerecht ein, während in anderen Fällen nicht der korrekte Verteilerschlüssel angewandt wird. Sehr oft bemängeln Mieter allerdings, dass Ihnen Kosten aufgebürdet werden, die nicht umlagefähig sind. So auch in diesem Fall. Konkret stritt ein Mieter mit seinem Vermieter darüber, ob die Kosten eines 24-Stunden Sicherheits- und Wachdienstes den Bewohnern in Rechnung gestellt werden dürfen. Denn laut den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2015 muss sich ein Mieter anteilig an deren Kosten beteiligen. Der Mieter sah es nicht ein, für einen Sicherheitsdienst zu bezahlen, welcher hauptsächlich den öffentlichen Park kontrolliere. Der Vermieter war da anderer Ansicht, weshalb der Mieter vor dem Münchener Amtsgericht klagte.

Kosten für Sicherheitsdienst sind nicht als Betriebskosten umlagefähig

Mit Beschluss vom 28.09.2018 (Az.: 473 C 25630/17) wies das Amtsgericht die Klage ab und entschied zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter war mit dieser Entscheidung nicht einverstanden, weshalb er vor dem Landgericht München I in Berufung ging. In zweiter Instanz bekam der Kläger Recht. Die Richter hoben das Urteil des Amtsgerichts auf und erklärten, dass die Position Sicherheits- und Wachdienst in den Betriebskostenabrechnungen keine umlagefähigen Nebenkosten darstellen. Gemäß § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sei es zwar möglich, die Umlage dieser Kosten im Mietvertrag zu vereinbaren. Allerdings müsse der Sicherheits- und Wachdienst der Mietsache dienen. Da die Ausgaben des Sicherheitsdienstes wegen der Überwachung der parkähnlichen Wohnanlage anfielen, welche der Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet wurde, dürfen sie nicht als Betriebskosten auf die Bewohner umgelegt werden. Denn es fehle an dem notwendigen Bezug zur Mietsache.

Sicherheitsdienst dient überwiegend dem Vermieter und der Öffentlichkeit

Es sei zwar korrekt, so die Richter, dass bestimmte Tätigkeiten des Sicherheits- und Wachdienstes auch den Bewohnern der Wohnanlage zu Gute kommen. Aber die Haupttätigkeiten entfallen auf die öffentlich zugänglichen Flächen des Parks. Insgesamt überwiegen die Tätigkeiten des Wachdienstes zum Schutz der Öffentlichkeit sowie des Eigentums des Vermieters. Auf derselben Wellenlänge fiel auch das Urteil des Berliner Landgerichts vom 08.07.2019 (Az.: 65 S 231/18) aus. Laut Urteilsbegründung setze die Umlage solcher Kosten eine konkrete praktische Notwendigkeit voraus. Das bedeutet, dass eine konkrete Gefahr für die Bewohner bestehen müsse. Es reiche dagegen nicht aus, auf die allgemeine Gefahrenlage einer Großstadt abzustellen.

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