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Kosten für Concierge und Wachdienst nicht grundsätzlich umlagefähig

Die Kosten eines 24-Stunden-Wachdienstes und -Concierge können auf die Mieter umgelegt werden. Dies setzt allerdings voraus, dass dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist und eine konkrete praktische Notwendigkeit dazu vorliegt. Der Vermieter hat diese entsprechend darzulegen. Dies geht aus einem Urteil des Berliner Landgerichts vom 08.07.2019 (Az.: 65 S 231/18) hervor.

Sachverhalt

Im konkreten Fall sollte sich ein in Berlin-Neukölln wohnhafter Mieter an den Kosten eines 24-Stunden-Schließ- und Wachdienstes anteilig beteiligen. Diese Kostenumlage hielt der Mieter für unzulässig, da eine Notwendigkeit für den Sicherheitsdienst seiner Ansicht nach nicht bestanden habe. In dem Mietvertrag war ein Passus enthalten, wonach es dem Vermieter gestattet sei, die "Kosten Sicherheitsdienst" auf die Mieter als sonstige Betriebskosten abzuwälzen. Weil sich die beiden Parteien nicht einigen konnten, erhob der Vermieter Klage vor dem Amtsgericht Berlin-Neukölln auf Zahlung der anteiligen Kosten für den 24-Stunden-Dienst.

Umlagefähigkeit von praktischer Notwendigkeit abhängig

Das Amtsgericht gab der Klage statt und entschied zu Gunsten des Vermieters. Die Umlagefähigkeit der Kosten für den 24-Stunden-Concierge und -Wachdienst sei einst im Mietvertrag klar geregelt worden. Mit dieser Entscheidung nicht einverstanden, legte der Mieter Berufung vor dem Berliner Landgericht ein. Dieses führte zunächst aus, dass sich Kosten eines Wach- und Conciergedienstes gemäß § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf Mieter umlegen lassen, sofern eine konkrete praktische Notwendigkeit bejaht werden kann. Hierbei genüge es nach Auffassung der Richter jedoch nicht, auf eine allgemeine Gefahrenlage abzustellen, wie sie innerhalb einer Großstadt teilweise vorherrsche. Vielmehr müsse der Kläger vorbringen, welches konkrete Sicherheitsbedürfnis den Einsatz einer Bewachung rund um die Uhr rechtfertige oder welche Gefahr für die Mieter konkret bestehe. Im Mietvertrag müsse zudem die Umlage der Wach- und Conciergedienstkosten ausdrücklich benannt werden.

Bloßes Eigeninteresse des Vermieters genügt nicht

Vorliegend konnte der Kläger die Erforderlichkeit für den Sicherheitsservice nicht darlegen, so das Landgericht. Dem Vermieter sei es um die Aufwertung der Wohnanlage, der Ablagerung von Sperrmüll sowie der Abwendung von Vandalismus gegangen. Doch all dies liege ausschließlich im Interesse des Klägers, nicht der Mieter. Aus diesem Grund könne eine Umlage der Kosten dieses 24-Stunden-Dienstes auf die Mieter nicht infrage kommen. Das Landgericht wies schließlich das erstinstanzliche Urteil auf und entschied zu Gunsten des Mieters. Damit folgten die Richter einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe vom 05.04.2005 (Az.: VIII ZR 78/04). Damals entschied das höchste deutsche Zivilgericht, dass die Umstände des Einzelfalls darüber entscheiden, ob die Kosten für einen Pförtner- und Conciergedienst umlagefähig seien. Könne die praktische Notwendigkeit eines solchen Dienstes nicht dargelegt werden, so könne die Umlagefähigkeit der entsprechenden Kosten nicht in Betracht kommen.

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