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Kosten eines Mietausfallschadens sind umlagefähig

Vereinbaren die Mietvertragsparteien, dass die Kosten einer Gebäudeversicherung umgelegt werden dürfen, so gilt dies auch für den in der Versicherung mitversicherten Mietausfall. Dies gab der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 06.06.2018 (Az.: VIII ZR 38/17) bekannt, der sich somit der bisherigen Rechtsprechung anschloss.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall kam es zum Streit zwischen einer Vermieterin und der Mieterin einer Wohnung in Düsseldorf. Konkret waren sich die Parteien uneins, was die Umlagefähigkeit der Wohngebäudeversicherung anbelangt. Die Versicherung, die einst von der Vermieterin abgeschlossen wurde, sah unter anderem einen zeitlich auf 24 Monaten beschränkten Versicherungsschutz für Mietverlust infolge des Gebäudeschadens vor. Die Mieterin war der Auffassung, dass der Prämienanteil für die Absicherung des Mietausfalls nicht umgelegt werden dürfe. Den insoweit herauszurechnenden Prämienanteil habe die Vermieterin allerdings nicht ausreichend konkretisiert. Daraufhin beglich die Mieterin, welche die Wohnung bereits seit dem Jahr 2007 bewohnte, die auf "Versicherung" lautende Position in der Betriebskostenabrechnung nicht. Bereits zuvor hatte die Vermieterin auf den Mietvertrag verwiesen, wo es unter anderem hieß: "Als Nebenkosten werden anteilig folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 des § 27 Abs. 1 II. BV erhoben: [...] verbundene Gebäudeversicherung [...]. Dem entgegnete die Mieterin, dass gemäß § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung im Rahmen der Gebäudeversicherung namentlich nur die "Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden" umgelegt werden können. Mangels Einigung erhob die Vermieterin schließlich Klage vor dem Düsseldorfer Amtsgericht.

Versicherungskosten zurecht umgelegt

Vor dem Amtsgericht hatte die Vermieterin am 20.04.2016 (Az.: 38 C 36/16) das Nachsehen. Nachdem ihre Klage abgewiesen wurde, verfolgte sie ihr Begehren vor dem Düsseldorfer Landgericht weiter. Doch auch in zweiter Instanz wurde ihre Klage am 30.01.2017 (Az.: 21 S 42/16) abgewiesen. Hiergegen richtete sich die Revision der Wohnungseigentümerin vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Das oberste deutsche Zivilgericht gab ihr schließlich Recht. So stehe der anteiligen Umlage auf die Mieterin nicht entgegen, dass die Gebäudeversicherung einen etwaigen Mietausfall für den Fall eines Gebäudeschadens vorsehe. Die Versicherung diene dem Schutz der Immobilie sowie seiner Bewohner und Besucher. Und sie ist dafür da, die Wiederherstellung des Wohnhauses nach einem Schadensfall sicherzustellen. Der Einschluss eines Mietausfalls infolge von Hausbeschädigungen sei schon lange fester Bestandteil einer marktüblichen Gebäudeversicherung. Mit seinem Urteil schloss sich der BGH der herrschenden Meinung an. So hatten unter anderem bereits das Stuttgarter Oberlandesgericht am 15.02.2007 (Az.: 13 U 145/06) und das Hamburger Landgericht am 05.02.1998 (Az.: 333 S 117/97) ganz ähnlich entschieden.

Keine Umlagefähigkeit einer separaten Mietausfallversicherung

Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn es sich um eine separate Mietausfallversicherung handeln würde, die ihre Leistungspflicht nicht (nur) an einen Gebäudeschaden knüpft. Etwa dann, wenn der Mietverlust aus einer Zahlungsunfähigkeit des Mieters resultiert. Dann könne die Mietausfallversicherung nicht auf den Mieter umgelegt werden.

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