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Keine Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel

Ist eine im Mietvertrag geregelte Schönheitsreparaturklausel unwirksam, ergibt sich daraus nicht, dass deshalb der Vermieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Stattdessen haben sowohl Mieter wie auch Vermieter das Recht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten. So lautet das Urteil des Berliner Landgericht vom 02.05.2018 (Az.: 18 S 392/16).

Sachverhalt

Der hier vorliegende Streitfall zwischen Vermieter und Mieter einer Berliner Wohnung hatte die Durchführung von Schönheitsreparaturen zum Inhalt. Konkret verlangten die Bewohner des Objekts die Zahlung eines Vorschusses von insgesamt etwa 7.300 Euro für die Vornahme der Reparaturarbeiten. In dem formularmäßigen Mietvertrag aus dem Januar 2002 fanden sich zwar in § 6 Absatz 6.4 und 6.5 folgende Regelungen, welche die Mieter zur Durchführung der Reparaturen verpflichteten:

6.4 Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen der Mieträume.
6.5 Zu den Schönheitsreparaturen gehören [...] bei gestrichenen Holzdielen auch das deckende Lackieren der Böden im vorhandenen Ton, [es folgt eine Aufzählung der außerdem vorzunehmenden Arbeiten].

Diese Klauseln waren allerdings unwirksam. Schließlich befand sich die Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe in einem nicht renovierten Zustand, wie auch einst im Übergabeprotokoll festgehalten wurde. Die Mieter forderten den Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf. Dieser weigerte sich jedoch, weshalb die Bewohner vor dem Amtsgericht Berlin-Charlottenburg klagten.

Vermieter kann zu Renovierungsarbeiten nicht verpflichtet werden

Das Amtsgericht wies die Klage am 30.11.2016 (Az.: 216 C 294/16) ab. Hiergegen legten die Mieter Berufung vor dem Berliner Landgericht ein. Dieses wies jedoch die Berufung zurück und bestätigte das erstinstanzliche Urteil. Ein Anspruch auf die Zahlung eines Vorschusses im Sinne von § 536 a Abs. 2 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bestehe nicht. Zwar sei die hier strittige Klausel unwirksam. Gemäß der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sei deshalb der Vermieter entsprechend der gesetzlichen Vorschrift des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dem folgte das Landgericht jedoch nicht. Denn eine solche Entscheidung würde zu einer Art Bestrafung des Vermieters führen, die nicht bezweckt sein könne. Würde zur Schließung der Lücke die genannte gesetzliche Vorschrift herangezogen werden, so würde dies das Vertragsgefüge stärker zu Gunsten der Mieter verschieben, als dies zur Durchsetzung des gesetzlichen Anliegens notwendig wäre. Ist eine Schönheitsreparaturklausel nicht wirksam, so könne dies nach Auffassung des Landgerichts nicht dazu führen, dass nunmehr die Pflicht auf den Vermieter übergehe. Den gegenseitigen Vorstellungen sowie den Interessen der Mietparteien komme es stattdessen näher, die durch die unwirksame Klausel verursachte Lücke unberührt zu lassen, so dass weder Vermieter noch Mieter zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet seien. Gleichzeitig sind jedoch beide Parteien berechtigt, die Renovierungsarbeiten vorzunehmen.

Unrenovierter Wohnungszustand lässt Zahlungsanspruch scheitern

Das Gericht wies die Klage der Mieter losgelöst von den zuvor getätigten Ausführungen allerdings schon deshalb ab, da die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in einem nicht renovierten Zustand übergeben wurde. Nach Meinung der Richter könnten Mieter in einem solchen Fall nicht die Vornahme von Renovierungsarbeiten durch den Vermieter verlangen, weil der unrenovierte Zustand zugleich für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung stehe.

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