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Keine Modernisierungsmieterhöhung bei überhöhten Abrechnungen

Rechnen Vermieter die Modernisierungsarbeiten gemeinsam mit einer ihnen wirtschaftlich verbundenen Baufirma gewollt überhöht ab, um die Baukosten auf den Mieter umzulegen und demnach Gewinn zu generieren, so ist von einem kollusiven und vorsätzlichen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen. In einem solchen Fall ist die Mieterhöhung wegen Modernisierung komplett unwirksam weil sittenwidrig. Dies ergeht aus einem Urteil des Berliner Landgerichts vom 06.08.2019 (67 S 342/18).

Sachverhalt

In dem hier verhandelten Fall ließ die Vermieterin einer Berliner Mietwohnung diverse Modernisierungsarbeiten vornehmen. Im Nachgang stellte sich heraus, dass die Baufirma einen Teil der Arbeiten absichtlich zu hoch abgerechnet hatte. Ferner wurde bekannt, dass die Vermieterin mit dem Bauunternehmen wirtschaftlich verbunden war. Die Geschäftsführerin der Baufirma war zugleich die Geschäftsführerin der Vermietungsgesellschaft. Mittels einer Modernisierungsmieterhöhung wollte die Vermieterin die überhöhten Baukosten auf den Mieter umlegen. Die Vermieterin forderte den Mieter dazu auf, der Mieterhöhung zuzustimmen. Weil sich dieser jedoch weigerte, erhob die Wohnungseigentümerin Klage vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte.

Anspruch auf erhöhte Miete besteht nicht

Grundsätzlich darf ein Vermieter 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen, sofern die Erhöhung mindestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt wird. Absolut darf die Miete jedoch im Zuge der Modernisierung binnen 6 Jahren um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter steigen. Vorliegend entschied das Amtsgericht zu Gunsten des Mieters und wies die Klage ab. Weil die Vermieterin diesen Beschluss nicht hinnehmen wollte, legte sie Berufung vor dem Berliner Landgericht ein. Jedoch ohne Erfolg, da sie auch in zweiter Instanz unterlag. Das Landgericht bestätigte das Urteil des Amtsgerichts und gab dem Mieter Recht. Ein Anspruch auf Mieterhöhung stehe der Vermieterin nach Auffassung der Richter nicht zu. Als Begründung gab das Gericht an, dass die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung gemäß § 138 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sittenwidrig sei. Die Klägerin habe mit der Mieterhöhung die Absicht verfolgt, den Beklagten mit überhöhten Kosten zu übervorteilen. Die seitens der Klägerin zugrunde gelegte Berechnung der Gesamtkosten der Modernisierungsarbeiten habe zum Ziel gehabt, dem Beklagten Kosten aufzuerlegen, die im Vergleich zur Leistung in einem signifikanten Missverhältnis stehen. Die Vermieterin habe vorsätzlich gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot verstoßen und eine eigene Gewinnmaximierung verfolgt.

Mieterhöhungserklärung vollständig unwirksam

Das Landgericht erklärte, dass die Erklärung einer Mieterhöhung bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht vollständig unwirksam sei. Doch in diesem konkreten Fall sei eine teilweise Unwirksamkeit unangemessen, weil gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot kollusiv sowie vorsätzlich verstoßen wurde. Ein wirksamer Schutz des Mieters vor auf diese Art und Weise überhöhten Modernisierungskosten könne lediglich eine komplette Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung darstellen.

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