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Keine Mietobergrenze für Neubau bei Zweckentfremdung

Der Abriss eines Wohnhauses darf durch die Behörden nicht mit der Begründung verboten werden, dass die Mieten in dem an der gleichen Stelle geplanten Neubau oberhalb der Mietobergrenze liegen werden. Denn vom Regelungszweck des Zweckentfremdungsverbots-Gesetz (ZwVbG) sei die Mietpreisregulierung für neu geschaffenen Ersatzwohnraum nicht gedeckt. Dies hat das Berliner Verwaltungsgericht mit Urteil vom 27.08.2019 (Az.: VG 6 K 452.18) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall kam es zum Streit zwischen der Eigentümerin eines Wohnhauses und den Berliner Behörden. Die Eigentümerin besitzt ein Grundstück im Berliner Stadtbezirk Charlottenburg, welches im Jahr 1960 mit einem Mehrparteienhaus bebaut wurde. Dieses umfasse 30 Mietwohnungen und eine Wohnfläche von mehr als 1.000 Quadratmetern. Seit dem Jahr 2018 ist die Immobilie leerstehend. Anstelle der Bestandsimmobilie möchte die Grundstückseigentümerin einen Neubau mit über 60 Eigentumswohnungen sowie einer Fläche von mehr als 3.500 Quadratmetern errichten lassen. Deshalb beantragte sie die hierfür gemäß ZwVbG notwendige Abrissgenehmigung beim Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf. Doch die Behörde versagte die Genehmigung mit der Begründung, dass die Neubauwohnungen für den durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt nicht bezahlbar seien. Die Eigentümerin des Grundstücks erhob daraufhin vor dem Berliner Verwaltungsgericht Klage auf Erteilung der Abrissgenehmigung für ihr Bestandsgebäude.

Abriss ist durch Bezirksamt zu genehmigen

Das Verwaltungsgericht gab der Klage statt und entschied somit zu Gunsten der Hauseigentümerin. Zugleich verurteilten die Richter das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf dazu, den Abriss zu genehmigen. Nach Auffassung des Gerichts werde der Verlust des Wohnraums mehr als nur ausgeglichen. Schließlich lasse die Grundstückseigentümerin eine größere Anzahl an Wohneinheiten errichten und schaffe zudem im Vergleich zur gegenwärtigen Situation auch eine größere Wohnfläche. Gegenüber den alten Mietwohnungen erzielen die neuen Eigentumswohnungen einen höheren Standard. Sie dienen ebenso der Versorgung des allgemeinen Wohnungsmarktes, zumal die Luxusgrenze nicht überschritten werde.

Mietobergrenze in ZwVbG ist nichtig

Das zuständige Amt dürfe die Erlaubnis nicht mit Verweis auf Regelungen des ZwVbG verwehren, wonach für Ersatzwohnraum höchstens 7,92 Euro/qm an Nettokaltmiete verlangt werden dürfe. Diese Erlaubnisvoraussetzung sei nichtig. Denn das zitierte Verbot schütze den Wohnraum nicht um seiner selbst willen und diene auch nicht als Mieterschutz. Vielmehr soll es die Wohnraumversorgung sichern, indem es den Bestand an Wohnraum vor Nutzungen zu anderen Wohnzwecken bewahre. Eine Mietpreisregelung für neu geschaffenen Wohnraum sei durch das ZwVbG nicht gedeckt. Der Neubau von Wohnraum werde hierdurch sogar noch erschwert. Die zeitlich unbefristete und starre Festlegung eines niedrigen Mietpreises für Ersatzwohnraum jeglicher Art und Lage verletzte den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Daher ist der Klage der Grundstückseigentümerin auf Genehmigung des Abrisses stattzugeben.

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