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Keine Aufklärungspflicht des Maklers zu Steuerfragen

Hausbesitzer sollten sich vor der Veräußerung ihrer Immobilie hinsichtlich steuerlicher Folgen auch dann gründlich informieren, wenn ein Immobilienmakler eingeschaltet ist. Denn dieser ist nicht verpflichtet, den Auftraggeber im Zusammenhang mit dem vermittelten Vertrag zu steuerrechtlichen Fragen zu beraten oder diese zu prüfen. Nur ausnahmsweise sowie bei besonderer Vereinbarung kann sich etwas anderes ergeben. Dies hat der Bundesgerichtshof am 12.07.2018 (Az.: I ZR 152/17) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall veräußerte die Eigentümerin einer Wohnimmobilie unter Zuhilfenahme einer Maklerin im Jahr 2013 ein Grundstück zum Preis von 295.000 Euro. Weil die Eigentümerin des Grundstücks das Wohnhaus im Jahr 2004 gekauft hatte und somit die 10-jährige Spekulationsfrist noch nicht verstrichen war, unterlag der Kaufpreis entsprechend § 22 Nr. 2 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) der Einkommens-, Kirchensteuer und dem Solidaritätszuschlag. Aufgrund dessen erhob das Finanzamt auf den Veräußerungsgewinn knapp 48.000 Euro. Die Verkäuferin war der Meinung, dass die Maklerin sie vor Abschluss des Kaufvertrags darauf hätte hinweisen müssen, dass ein innerhalb von 10 Jahren nach Kauf des Wohnanwesens bei Verkauf erzielter Gewinn grundsätzlich der Einkommenssteuer unterliege. Wegen des Verstoßes einer Pflicht aus dem Maklervertrag forderte die ehemalige Immobilienbesitzerin von der Maklerin Schadenersatz in Höhe der entrichteten Steuern. Weil sich die Maklerin jedoch keiner Schuld bewusst war, landete die Angelegenheit vor dem Krefelder Landgericht.

Keine Verletzung von Pflichten aus dem Maklervertrag

Das Landgericht wies die Klage am 04.05.2016 (Az.: 5 O 387/15) ab und entschied somit zu Gunsten der Maklerin. Im anschließenden Berufungsverfahren bestätigte das Düsseldorfer Oberlandesgericht am 28.07.2017 (Az.: I-7 U 118/16) das erstinstanzliche Urteil. Nach Ansicht der Gerichte habe die Immobilienmaklerin die Klägerin nicht darüber aufklären müssen, dass Veräußerungsgewinne aus einem Immobilienverkauf zu versteuern sind, sofern die 10-jährige Spekulationsfrist zwischen Kauf und Verkauf des Objekts noch nicht verstrichen ist. Gegen das Urteil legte die Klägerin Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) ein.

Steuerrechtliche Beratung lediglich in Ausnahmefällen

Doch auch das oberste deutsche Zivilgericht gab der Beklagten Recht. Der Maklerin könne keine Pflichtverletzung angelastet werden, weshalb der Klägerin auch kein Anspruch auf Schadenersatz zustehe. Laut BGH bestehe eine steuerrechtliche Beratungspflicht nur dann, wenn die Maklerin in Bezug auf bestimmte Steuerfragen als Fachfrau aufgetreten wäre. Etwa, wenn es erkennbar wird, dass der Auftraggeber hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände rechtlicher Belehrung bedürfe. Oder wenn sich die Maklerin in ihrer Werbung mit einer langjährigen Erfahrung und Tätigkeit rühme. Aber auch dann, wenn der Auftraggeber durch die Maklerin zu einem riskanten Vorgehen veranlasst werde. Ein derartiger Fall lag hier aber nicht vor.

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