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Kein Schadenersatzanspruch bei gescheiterten Verhandlung zum Grundstückskauf

Zieht sich der Verkäufer eines Grundstücks aus den Vertragsverhandlungen zum Grundstücksverkauf zurück, so macht er sich dadurch nicht schadensersatzpflichtig. Aufwendungen des potentiellen Käufers, die im Vertrauen auf den Vertragsabschluss anfallen, unterliegen seinem eigenen Risiko. So lautet das Urteil des Düsseldorfer Oberlandesgericht vom 17.12.2019 (Az.: I-24 U 21/19).

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall beauftragte ein Grundstückseigentümer im Frühjahr 2014 einen Makler mit der Veräußerung seines Grundstücks. Ein Unternehmen aus der Baubranche meldete sein Interesse an dem Grundstück an. Allerdings war dem Unternehmen der veranschlagte Preis von 165.000 Euro zu hoch. Weil keine unterirdische Wasserleitung unter dem Grundstück verlief, die baulastenmäßig sowie grundbuchrechtlich erfasst war, und sich auf dem Anwesen eine sanierungsbedürftige Giebelwand befand, schlug das Unternehmen einen Kaufpreis von 130.000 Euro vor. Der Grundstückseigentümer lehnte jedoch dieses Angebot ab. Daraufhin erhob das Unternehmen Klage vor dem Landgericht Mönchengladbach. Als Begründung gab der Kläger an, dass ihm bereits Kosten von knapp 40.000 Euro im Vertrauen auf den Vertragsabschluss entstanden seien. Darüber hinaus warf das klagende Unternehmen dem Grundstückseigentümer vor, nicht über die schadhafte Giebelwand und die unterirdische Wasserleitung informiert zu haben.

Gerichte beurteilen Sachverhalt unterschiedlich

Das Landgericht gab der Klage auf Schadenersatz mit Urteil vom 10.10.2018 (Az.: 6 O 128/16) statt. Hiergegen legte der Grundstückseigentümer Berufung vor dem Düsseldorfer Oberlandesgericht ein. Die Richter am Berufungsgericht gaben dem Beklagten Recht und hoben somit das erstinstanzliche Urteil auf. Ein Schadenersatzanspruch stehe dem Unternehmen nicht zu. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht betreffend des Vorhandenseins der unterirdischen Wasserleitung sowie der Mängel an der Giebelwand scheitere schon am nicht zustande gekommenen Grundstückskaufvertrag. Es sei ferner das gute Recht des Grundstückseigentümers, Abstand vom Vertragsabschluss zu nehmen, ohne hierzu eine Begründung liefern zu müssen. Entstehen dem anderen Vertragspartner Aufwendungen, weil er auf den Vertragsabschluss vertraut, so gehen diese zu seinen Lasten.

Anspruch auf Schadenersatz bei vorsätzlicher Treuepflichtverletzung

Nach Ansicht der Richter sei bei notariellen Verträgen besondere Vorsicht bei der Überprüfung einer vorvertraglichen Haftung geboten. Denn würde eine Schadenersatzverpflichtung bejaht werden, so könne dies indirekt einen Zwang zum Vertragsabschluss begründen. Ein derartiger Zwang würde jedoch der Formvorschrift des BGB zuwider laufen, nach der aufgrund der objektiven Eigenart des Grundstücks eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll. Lediglich eine vorsätzliche Treuepflichtverletzung könne die Grundlage für einen Anspruch auf Schadensersatz sein, so das Gericht. Eine solche könne darin liegen, dass der Grundstückseigentümer von einer geäußerten Abschlussbereitschaft abrückt, ohne diese zu offenbaren. Oder dann, wenn eine nicht vorhandene Abschlussbereitschaft vorgespiegelt wird. In dem hier vorliegenden Fall treffe beides allerdings nicht zu.

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