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Kein Betrieb eines Eiscafés als Laden im Wohnhaus möglich

Hat sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft darauf geeinigt, dass Räumlichkeiten im Erdgeschoss als Laden genutzt werden dürfen, so beinhaltet diese Vereinbarung nicht deren Nutzung als Eiscafé. Denn ein Eiscafé sei zu gesellig und lasse wegen des zu erwartenden Verweilens der Gäste eine höhere Geräuschentwicklung erwarten. Dies hat das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 27.09.2018 (Az.: S-13 S 138/17) entschieden.

Sachverhalt

In dem hier zugrunde liegenden Fall hatten zwei Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft ihre Räumlichkeiten im Erdgeschoss an den Betreiber eines Eiscafés vermietet. Jedoch hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft in § 8 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Teilungserklärung festgelegt, dass diese Flächen und Räumlichkeiten lediglich als Laden genutzt werden dürfen. Konkret hieß es hierzu:

§ 8 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz: Teilung durch den Eigentümer
Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist.

Da sich die übrigen Miteigentümer mit dem Eiscafé im eigenen Haus nicht anfreunden konnten, erhoben sie vor dem Amtsgericht Dieburg Klage gegen den Betrieb.

Hohe Lärmbelästigung zu erwarten

Das Amtsgericht gab der Klage statt und entschied somit gegen die Vermieter des Eiscafés. Gegen diesen Beschluss legten die Beklagten Berufung ein, weshalb sich in zweiter Instanz das Landgericht Frankfurt am Main der Angelegenheit annahm. Doch das Landgericht bestätigte das erstinstanzliche Urteil. Nach Auffassung der Richter seien von einem Eiscafé andere Beeinträchtigungen zu erwarten, als von einem Laden. Aufgrund der Veräußerung von Speis und Trank sowie der Möglichkeit, diese in den Räumen selbst konsumieren zu dürfen, könne ein Eiscafé nicht als Laden angesehen werden. Dem Kunden werden Sitzmöglichkeiten offeriert, die zumindest zum kurzweiligen Verweilen einladen. Dies lasse eine höhere Geräuschbelastung erwarten. Denn im Gegensatz zu einer reinen Verkaufsstelle stehe im Falle eines gastronomischen Betriebs der Kontakt unter den Kunden im Vordergrund.

Unterlassungsanspruch gegen Gastronom besteht

Die Eigentümergemeinschaft dürfe von den beiden Eigentümern der Erdgeschossräume nicht nur verlangen, dass sie auf Einstellung des Eiscafébetriebs durch ihren Mieter hinwirken. Ein Unterlassungsanspruch stehe den übrigen Eigentümern sogar direkt gegen den Betreiber des Eiscafés zu. Diesem gegenüber können sich die Kläger nämlich auf ihr Eigentumsrecht berufen. Beeinträchtigt werde dieses durch die Nutzung der Räume als Eiscafé. Der unmittelbare Unterlassungsanspruch gegen den Gastronom leite sich dabei aus § 1004 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ab. Hierin heißt es:

§ 1004 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch: Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

Noch ist die Entscheidung des Landgerichts nicht rechtskräftig.

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